Nuda proprietà: cresce di appeal

tà compresa, per gli acquirenti, tra i 35 e i 64 anni, e una, per i proprietari, superiore ai 55 anni. È questo il range di età degli italiani che hanno effettuato, nella seconda parte del 2013, compravendite di nuda proprietà.
Un trend in crescendo che vede più del 70% degli acquisti di nuda proprietà finalizzato all’investimento a lungo termine, il 25,8% proiettato all’abitazione principale e il restante 3,2% come obiettivo la casa vacanza.

L’analisi, condotta da una primaria rete immobiliare italiana, ha indagato anche sulle motivazioni che spingono i proprietari a vendere con la formula della nuda proprietà; quasi la metà dei venditori lo fa per assicurarsi liquidità al fine di mantenere un certo tenore di vita: ma sono molto forti pure le esigenze legate all’avanzare dell’età e a volte per sostenere i figli nell’acquisto dell’abitazione, la ricerca di migliorare la propria qualità abitativa.

Ma come funziona la nuda proprietà?
Ipotizziamo che il venditore sia proprietario di un immobile del valore di 200 mila euro e che abbia 68 anni: in base al prospetto dei coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite (o pensioni) vitalizie (vedi la tabella nella gallery) il valore dell’usufrutto risulta pari a 90 mila euro (cioè 200 mila per il 45%) mentre il valore della nuda proprietà è pari a 110 mila euro (200 mila per il 55%). L’acquirente interessato alla nuda proprietà paga quindi 110 mila euro un immobile che attualmente ne vale 200 mila e di cui diventerà proprietario al 100% al decesso del titolare della nuda proprietà.

A cedere la casa in nuda proprietà sono soprattutto persone anziane, con pensioni o redditi bassi e, di solito, senza eredi: tramite la vendita della nuda proprietà incassano subito denaro contante ma conservando, al contempo, il diritto di abitare la casa (diritto di usufrutto) per tutta la vita o per un certo numero di anni da stabilirsi eventualmente alla stipula del contratto di compravendita.
Chi compra, invece, acquista a prezzi decisamente più bassi del valore di mercato, che viene decurtato in base all’età del venditore secondo percentuali stabilite da una tabella pubblicata e aggiornata periodicamente dal Ministero delle Finanze, che tiene conto dell’aspettativa di vita in Italia stimata dall’Istat.

Il Codice civile stabilisce i diritti e i doveri della piena proprietà nell’usufrutto e nella nuda proprietà con risvolti positivi sia per il venditore sia per il compratore che, deve considerare l’acquisto soprattutto come un investimento immobiliare a medio-lungo termine.
Per quanto riguarda le imposte e le spese, l’usufruttuario è tenuto al pagamento degli eventuali lavori ordinari e delle imposte statali, comunali, provinciali e regionali (ad esempio Tasi, Imu e Irpef). Al nudo proprietario spettano invece le spese che si configurano come lavori straordinari.