Immobiliare Usa, croce e delizia degli investitori

Gli investitori che hanno puntato sul settore immobiliare Usa negli ultimi 10 anni sono stati ricompensati da una perfomance superiore a quella, pur ragguardevole, registrata dalla media del mercato azionario statunitense: dal 22 marzo 2009 al 22 marzo 2019, l’indice FTSE EPRA/NAREIT US Dividend Plus (che rispecchia l’andamento dei titoli del settore immobiliare Usa) si è apprezzato del +293,6% contro il +264,4% dell’S&P 500. Negli ultimi 5 anni, invece, lo stesso indice dell’immobiliare Usa ha reso la metà (+25,6% contro il +50,1% dell’S&P 500). Qual è la situazione attuale del settore? Esistono sia fattori che giocano a favore e sia aspetti che invece invitano alla prudenza. Ripercorriamoli insieme.

TITOLI CHE PAGANO DIVIDENDI OLTRE IL 4%

Il settore immobiliare Usa offre parecchi titoli con dividendi superiori alla media di Wall Street che è pari a circa due punti percentuali. Per la precisione ce ne sono almeno 9 che soddisfano la condizione di una cedola annua di circa il 4% o superiore e prospettive ancora incoraggianti, in termini di potenziale guadagno del valore in Borsa nei prossimi 12 mesi in base al consenso degli analisti. Si tratta di tre titoli con dividendi annui superiori al 6% (Iron Mountain Inc., Macerich Co., e Kimco Realty Corp.) , di un titolo oltre i cinque punti percentuali di cedola annua ai soci (Weyerhaeuser Co.) e altri cinque titoli con dividend yield annuo superiore al 4 per cento (Ventra Inc., HCP Inc. , Welltower Inc., Simon Property Group Inc., e Host Hotels & Resorts Inc).

TASSI DEI MUTUI USA AI MINIMI DA 13 MESI

In secondo luogo, venerdi 22 marzo, in occasione della correzione di Wall Street sulla scia di timori di un'imminente recessione, i tassi dei mutui Usa sono scesi ai minimi degli ultimi 13 mesi, determinando un ingente flusso di richieste di nuovi finanziamenti per la casa. Un fenomeno che può essere letto in due modi. Si tratta di un aspetto positivo per il settore immobiliare Usa in quanto comporta nuove risorse da parte delle famiglie statunitensi destinare ad alimentare la domanda di case e immobili e quindi di sostegno all’intero settore.

L’ULTIMA SPALLATA ALLA BOLLA IMMOBILIARE

Ma può essere anche interpretato come l’ultima spallata alla bolla immobiliare. Secondo il Financial Times, se si osservano con attenzione i dati dell’inflazione, emergerebbero dei campanelli d’allarme su una possibile bolla immobiliare. Infatti, mentre il dato generale dell’inflazione di febbraio (1,52% su base annua) è risultato ampiamente al di sotto delle aspettative e del target della Fed (2%), i prezzi degli acquisti di case mostrano una dinamica molto più rialzista rispetto a quelli di beni e servizi. A preoccupare gli analisti è soprattutto la tendenza che disegna un incremento dei prezzi delle abitazioni ben al di sopra di quello delle retribuzioni. Una divergenza esasperata anche dai bassi tassi di interesse che ha spinto in alto le quotazioni delle case soprattutto nelle città dove gli stipendi sono più alti.

LE SCELTE DI PORTAFOGLIO

Certo, ammettono gli addetti ai lavori, la divergenza tra i prezzi degli immobili e il reddito si riscontra anche al di fuori degli Stati Uniti (in particolare nelle piazze di Londra, Parigi, Singapore e Hong Kong) ma in America potrebbe aver raggiunto livelli insostenibili. Il riferimento è, in particolare, ad alcune quotazioni estreme in città come New York che storicamente hanno mostrato di anticipare un crollo su scala nazionale. Che fare? Chi ha in portafoglio titoli del settore immobiliare Usa (o, meglio Etf e fondi specializzati sul settore, in modo da garantirsi un’ampia diversificazione del rischio) li mantenga a condizione che non eccedano il 5% del totale del portafoglio o il 10% della componente azionaria. Nel caso di esposizioni maggiori meglio alleggerirle per evitare un rischio eccessivo in portafoglio.