Debito immobiliare
Schroders: il debito immobiliare mantiene un forte appeal
Natalie Howard, Head of Real Estate Debt di Schroders, sottolinea la caccia ai rendimenti e i benefici della diversificazione, ma anche l’outlook positivo per il real estate nel medio termine e l’offerta ancora limitata
2 Giugno 2021 15:00
Dopo la crisi finanziaria globale molte le asset class dei mercati privati hanno performato bene, ma il debito immobiliare è particolarmente degno di nota e prosegue anche oggi nel suo slancio. Negli ultimi dieci anni le fonti tradizionali di finanziamento hanno iniziato a diminuire, ma il fabbisogno di prestiti immobiliari persiste, ed è qui che i prestiti privati garantiti da immobili commerciali sono intervenuti per aiutare a colmare il crescente divario di finanziamento. Lo sottolinea in un commento Natalie Howard, Head of Real Estate Debt di Schroders, secondo cui la ritirata dei prestatori tradizionali è stata ulteriormente esacerbata dal Covid-19, ma l’offerta di debito immobiliare privato è aumentata con una crescita della domanda dovuta all’appetito degli investitori privati. Un appetito sicuramente motivato dalla caccia ai rendimenti e dai benefici della diversificazione, fattori che hanno contribuito maggiormente allo slancio crescente dei private asset dal 2009 in poi, ma l’appeal del debito immobiliare risiede anche in altri importanti fattori.
L’esperta di Schroders cita in primo luogo l’outlook di medio termine positivo per il real estate è positivo, dopo che i mercati hanno superato la crisi da Covid-19 con un tasso di vacancy, cioè di spazi vacanti, ai minimi in molte aree. Al momento la crescita economica non è ancora ‘genuina’, ma piuttosto ancora un rimbalzo dopo la recessione causata dalla pandemia, e quindi il mercato degli affitti può essere debole. Ma questo è controbilanciato da un’offerta limitata, dovuta principalmente al permanere di una certa cautela, mentre le previsioni a cinque anni restano incoraggianti.
Inoltre, il debito immobiliare può offrire rendimenti attraenti, per il flusso di reddito che si aggiunge al “premio di illiquidità” rispetto al debito corporate con ranking simili, mentre anche le caratteristiche in termini di rischio sono favorevoli rispetto ai bond corporate e all’equity, grazie alla garanzia rappresentata dall’immobile fisico, mentre la sensibilità ai tassi di interesse è limitata dalle cedole variabili. Infine, rileva l’esperta di Schroders, la correlazione con l’S&P 500 storicamente è negativa.
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Un altro vantaggio è che in caso di default i creditori possono negoziare direttamente con i debitori, perché i prestiti immobiliari solitamente sono detenuti da uno o pochi investitori, a differenza dei corporate bond: un processo diretto che può dare un potere di negoziazione maggiore e garantire la possibilità di affrontare proattivamente i problemi prima che diventino rilevanti. E se un default non può essere evitato, i creditori possono rifarsi sulle proprietà sottostanti e liquidare il collaterale per recuperare i crediti.
L’esperta di Schroders segnala infine l’opportunità che scaturisce da un gap di finanziamento. L’opportunità presentata dal crescente fabbisogno di creditori alternativi mette gli investitori in debito immobiliare in una posizione di vantaggio perché, con maggiore controllo e dinamiche della domanda a favore dell’investitore, i rendimenti aggiustati per il rischio sono attraenti, soprattutto rispetto ai bond corporate tradizionali, con una qualità del credito simile.
OUTLOOK POSITIVO DI MEDIO TERMINE
L’esperta di Schroders cita in primo luogo l’outlook di medio termine positivo per il real estate è positivo, dopo che i mercati hanno superato la crisi da Covid-19 con un tasso di vacancy, cioè di spazi vacanti, ai minimi in molte aree. Al momento la crescita economica non è ancora ‘genuina’, ma piuttosto ancora un rimbalzo dopo la recessione causata dalla pandemia, e quindi il mercato degli affitti può essere debole. Ma questo è controbilanciato da un’offerta limitata, dovuta principalmente al permanere di una certa cautela, mentre le previsioni a cinque anni restano incoraggianti.
RENDIMENTI ATTRAENTI
Inoltre, il debito immobiliare può offrire rendimenti attraenti, per il flusso di reddito che si aggiunge al “premio di illiquidità” rispetto al debito corporate con ranking simili, mentre anche le caratteristiche in termini di rischio sono favorevoli rispetto ai bond corporate e all’equity, grazie alla garanzia rappresentata dall’immobile fisico, mentre la sensibilità ai tassi di interesse è limitata dalle cedole variabili. Infine, rileva l’esperta di Schroders, la correlazione con l’S&P 500 storicamente è negativa.
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Un altro vantaggio è che in caso di default i creditori possono negoziare direttamente con i debitori, perché i prestiti immobiliari solitamente sono detenuti da uno o pochi investitori, a differenza dei corporate bond: un processo diretto che può dare un potere di negoziazione maggiore e garantire la possibilità di affrontare proattivamente i problemi prima che diventino rilevanti. E se un default non può essere evitato, i creditori possono rifarsi sulle proprietà sottostanti e liquidare il collaterale per recuperare i crediti.
ATTRAENTE RISPETTO AI CORPORATE BOND
L’esperta di Schroders segnala infine l’opportunità che scaturisce da un gap di finanziamento. L’opportunità presentata dal crescente fabbisogno di creditori alternativi mette gli investitori in debito immobiliare in una posizione di vantaggio perché, con maggiore controllo e dinamiche della domanda a favore dell’investitore, i rendimenti aggiustati per il rischio sono attraenti, soprattutto rispetto ai bond corporate tradizionali, con una qualità del credito simile.
