Schroders: le 4 opportunità di investimento immobiliare nel 2022

Le strozzature globali hanno portato a un aumento dell’inflazione, che si sta ora riversando sul mercato del lavoro, e ogni area del mercato immobiliare che utilizza materiali e impiega persone ne risentirà negativamente, a meno che non sia in grado trasferire i costi ai clienti. Ma alcuni sottosettori che pure rimangono poco approvvigionati e con limitate prospettive di aumento dell’offerta, in particolare stoccaggi, magazzini, data center, comparto residenziale sono proprio quelli che potrebbero vedere una crescita nel 2022.

IL BENEFICIO DI DOMANDA COSTANTE

Lo sostiene in un’analisi Hugo Machin, Fund Manager, Global Cities, e Tom Walker, Co-Head of Global Real Estate Securities, di Schroders, secondo cui questi quattro settori che potrebbero mettere a segno buone performance, in quanto non sono esposti all’inflazione da costi ma beneficiano di una domanda costante. Il residenziale secondo Machin e Walker può essere il miglior performer nel 2022: la domanda supera l’offerta e l’aumento dei tassi renderebbe ancora più costoso acquistare e costruire abitazioni, il che soffocherà la nuova offerta, rendendo gli alloggi accessibili a chi ha un costo del capitale più basso, come le istituzioni. Anche gli affitti dovrebbero godere di crescita solida.

BENE MAGAZZINI E CENTRI DATI

Gli esperti di Schroders citano poi i magazzini che godono di un forte vento favorevole, legato alle richieste di spazi insoddisfatte. In molti mercati l’e-commerce si avvicina a rappresentare oltre il 40% delle vendite, c’è una carenza di offerta di magazzini, e la performance dei titoli del comparto sarà guidata solo da un’ulteriore spettacolare domanda di leasing, ma i fondamentali operativi restano solidi. Anche l’infrastruttura digitale sarà un settore chiave nel 2022. La proliferazione di dispositivi connessi e l’aumento delle richieste di software mette questi beni al centro della digitalizzazione dell’economia globale.

FATTORI A FAVORE DEL SELF-STORAGE

Secondo Machin e Walker, il self-storage è un settore con molti attributi positivi, e i bassi livelli di offerta, il forte pricing power e le solide piattaforme operative permetteranno a molte aziende del settore di trasferire prezzi più alti senza incorrere in costi, con una forte copertura dall’inflazione. Negozi, uffici e costruttori potrebbero invece trovarsi in difficoltà per l’aumento dei prezzi alla produzione e i venti strutturali contrari. I centri commerciali, essendo attivi nelle spese discrezionali, è probabile che siano colpiti più duramente dall’inflazione, man mano che il costo dei beni in entrata aumenta, inoltre dipendono fortemente dal personale, i cui salari saranno rivisti al rialzo a causa sempre per l’inflazione.

COSTRUTTORI VULNERABILI

Anche i costruttori del residenziale saranno vulnerabili all’aumento dei costi salariali anche se potrebbero essere in grado di trasferire l’aumento almeno fino a quando i prezzi delle case non torneranno a livelli più moderati, il che è più probabile in uno scenario di tassi. Il settore degli uffici si sta evolvendo rapidamente, mentre le aziende si adattano a nuovi modelli di lavoro. Il lockdown ha causato una frammentazione e solo gli uffici di altissima qualità attireranno di nuovo i dipendenti sul posto di lavoro, per cui ci sarà una potenziale carenza di offerta nelle zone più ambite, mentre gli spazi meno gradevoli diventeranno sempre più obsoleti.

MERCATI PIÙ SFIDANTI

Le opportunità comunque secondo gli esperti di Schroders non mancheranno, anche se i mercati diventeranno più sfidanti, e gli asset reali offriranno una forte copertura contro l’inflazione, grazie al notevole potere di determinazione dei prezzi, che sarà vitale. In conclusione Machin e Walker si aspettano una forte divergenza di performance, perché non tutti saranno in grado di tenere il passo con l’inflazione, e anche se i rendimenti immobiliari nel 2022 difficilmente eguaglieranno quelli del 2021, è probabile che altre asset class avranno performance ancora peggiori.