L'analisi
Robeco: i fondi immobiliari REIT come antidoto all'inflazione
Peter Van Der Welle, strategist del team multi asset di Robeco, analizza il ruolo difensivo dei REIT in un contesto complesso per i mercati globali
di Anna Patti 7 Maggio 2022 09:30
I REIT sono particolarmente apprezzati dagli investitori con un orientamento più difensivo. Si tratta di un tipo di fondo comune che investe in ogni genere di immobile, dai centri commerciali ai grattacieli ai nuovi progetti abitativi. I REIT oltre ad essere garantiti da infrastrutture immobiliari generano anche cash flow regolari attraverso i canoni di locazione.
Il forte aumento dell’inflazione, il rialzo dei tassi, le tensioni geopolitiche derivanti dal conflitto in Ucraina richiedono una maggiore prudenza. Anche se i dati macroeconomici forniti dalle economie in via di sviluppo si mantengono sostanzialmente favorevoli, ultimamente si sono acuiti i timori sulla crescita. La preoccupazione è dovuta alle marcate revisioni al ribasso delle previsioni sulla crescita del PIL reale globale nel 2022 da parte di istituzioni ufficiali come il FMI e la Banca Mondiale che hanno ridotto le stime al 3,6% e al 3,2%. Peter Van Der Welle, strategist del team multi asset di Robeco ritiene che l’attuale espansione economica possa continuare per altri 6-12 mesi, ma riconosce che i rischi sono tendenti al ribasso.
Sono quattro i motivi di maggiore preoccupazione. Il protrarsi del conflitto in Ucraina con conseguente elevata probabilità di un boicottaggio dell’energia russa da parte dell’Unione Europea accresce il rischio di recessione nell’Eurozona. In secondo luogo si osservano con timore le mosse delle banche centrali per contrastare l’inflazione che continua a sorprendere al rialzo sia per velocità che ampiezza. La stretta monetaria che la FED ha ormai avviato, dice Van Der Welle, potrebbe “inasprire le condizioni finanziarie e causare un calo dei prezzi degli asset superiore a quanto giustificato da una tipica correzione di metà ciclo”.
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Altro fattore determinante da prendere in considerazione è il forte appiattimento della curva dei rendimenti dei treasury che segnala che stiamo arrivando alla fase di rallentamento del ciclo economico. Infine osserva Peter Van Der Welle, la recente decelerazione della crescita in Cina, determinata dai molteplici lockdown nei principali centri manifatturieri, potrebbe ripercuotersi sulla crescita nei prossimi trimestri per il rischio di interruzioni delle catene di fornitura o del deprezzamento del renminbi.
Gli attuali timori potrebbero aprire la strada alle prese di profitto o alla riduzione del rischio, nonché alla ricerca di maggiore diversificazione. Inoltre l’impennata dei rendimenti sovrani inizia a mettere in discussione l’idea che non esista alternativa e questo sostiene Van Der Welle spingerebbe gli investitori a muoversi verso il basso lungo la curva del rischio. Verranno privilegiate le asset class che presentano un beta più basso ma che offrono ancora un discreto potenziale di extra rendimento rispetto ai treasury finché l’espansione rimane robusta. L’analista di Robeco sottolinea che “nell’ultimo mese il momentum si è spostato verso settori con caratteristiche difensive, come beni di prima necessità, sanità, utility e specialmente i REIT". Inoltre, gli investitori sono alla ricerca di imprese in grado di mantenere il loro pricing power fin tanto che l’inflazione raggiunga probabilmente un importante punto di svolta nella seconda metà del 2022.
Secondo lo strategist di Robeco, anche se la fase ottimale per la performance dei REIT è passata tuttavia l’asset class ha ancora qualcosa da offrire. Van Der Welle chiarisce che “con una combinazione di crescita e inflazione caratterizzata da una decelerazione del dinamismo economico nella fase espansiva e da un’inflazione superiore al 3% (la situazione che ci aspettiamo di osservare nei prossimi 6-12 mesi), i REIT tendono a sovraperformare le azioni globali. Questo andamento dei rendimenti avvalora l’idea condivisa che i REIT siano un investimento più difensivo, con capacità di copertura dall’inflazione”. Va rilevata comunque la correlazione tra i REIT e l’attività economica che rende questi ultimi vulnerabili alle contrazioni economiche, specialmente quelle che sfociano in una recessione.
Altro problema da non sottovalutare è che la maggior parte del settore immobiliare necessita di finanziamenti e i tassi d’interesse sono in rialzo. Negli ultimi anni l’allungamento delle scadenze del debito favorito da tassi d’interesse bassi ha ridotto la suscettibilità dei REIT a un improvviso rialzo dei costi di finanziamento. Peter Van Der Welle sottolinea che "i REIT globali evidenziano attualmente una leva finanziaria non eccessiva, con un rapporto debito netto/patrimonio netto di 0,85. Inoltre, con un tasso di copertura degli oneri finanziari di 4,5, i REIT hanno una buona capacità di gestire un onere debitorio crescente”. "Se consideriamo singole metriche di valutazione come lo sconto rispetto al valore patrimoniale netto, l’asset class presenta valutazioni eque”, conclude l'analista di Robeco.
INVITO ALLA PRUDENZA
Il forte aumento dell’inflazione, il rialzo dei tassi, le tensioni geopolitiche derivanti dal conflitto in Ucraina richiedono una maggiore prudenza. Anche se i dati macroeconomici forniti dalle economie in via di sviluppo si mantengono sostanzialmente favorevoli, ultimamente si sono acuiti i timori sulla crescita. La preoccupazione è dovuta alle marcate revisioni al ribasso delle previsioni sulla crescita del PIL reale globale nel 2022 da parte di istituzioni ufficiali come il FMI e la Banca Mondiale che hanno ridotto le stime al 3,6% e al 3,2%. Peter Van Der Welle, strategist del team multi asset di Robeco ritiene che l’attuale espansione economica possa continuare per altri 6-12 mesi, ma riconosce che i rischi sono tendenti al ribasso.
I PRINCIPALI MOTIVI DI PREOCCUPAZIONE
Sono quattro i motivi di maggiore preoccupazione. Il protrarsi del conflitto in Ucraina con conseguente elevata probabilità di un boicottaggio dell’energia russa da parte dell’Unione Europea accresce il rischio di recessione nell’Eurozona. In secondo luogo si osservano con timore le mosse delle banche centrali per contrastare l’inflazione che continua a sorprendere al rialzo sia per velocità che ampiezza. La stretta monetaria che la FED ha ormai avviato, dice Van Der Welle, potrebbe “inasprire le condizioni finanziarie e causare un calo dei prezzi degli asset superiore a quanto giustificato da una tipica correzione di metà ciclo”.
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Altro fattore determinante da prendere in considerazione è il forte appiattimento della curva dei rendimenti dei treasury che segnala che stiamo arrivando alla fase di rallentamento del ciclo economico. Infine osserva Peter Van Der Welle, la recente decelerazione della crescita in Cina, determinata dai molteplici lockdown nei principali centri manifatturieri, potrebbe ripercuotersi sulla crescita nei prossimi trimestri per il rischio di interruzioni delle catene di fornitura o del deprezzamento del renminbi.
COME AFFRONTARE I RISCHI?
Gli attuali timori potrebbero aprire la strada alle prese di profitto o alla riduzione del rischio, nonché alla ricerca di maggiore diversificazione. Inoltre l’impennata dei rendimenti sovrani inizia a mettere in discussione l’idea che non esista alternativa e questo sostiene Van Der Welle spingerebbe gli investitori a muoversi verso il basso lungo la curva del rischio. Verranno privilegiate le asset class che presentano un beta più basso ma che offrono ancora un discreto potenziale di extra rendimento rispetto ai treasury finché l’espansione rimane robusta. L’analista di Robeco sottolinea che “nell’ultimo mese il momentum si è spostato verso settori con caratteristiche difensive, come beni di prima necessità, sanità, utility e specialmente i REIT". Inoltre, gli investitori sono alla ricerca di imprese in grado di mantenere il loro pricing power fin tanto che l’inflazione raggiunga probabilmente un importante punto di svolta nella seconda metà del 2022.
I REIT SONO ANCORA UNA SCOMMESSA SICURA?
Secondo lo strategist di Robeco, anche se la fase ottimale per la performance dei REIT è passata tuttavia l’asset class ha ancora qualcosa da offrire. Van Der Welle chiarisce che “con una combinazione di crescita e inflazione caratterizzata da una decelerazione del dinamismo economico nella fase espansiva e da un’inflazione superiore al 3% (la situazione che ci aspettiamo di osservare nei prossimi 6-12 mesi), i REIT tendono a sovraperformare le azioni globali. Questo andamento dei rendimenti avvalora l’idea condivisa che i REIT siano un investimento più difensivo, con capacità di copertura dall’inflazione”. Va rilevata comunque la correlazione tra i REIT e l’attività economica che rende questi ultimi vulnerabili alle contrazioni economiche, specialmente quelle che sfociano in una recessione.
COME INCIDE L’AUMENTO DEI TASSI D’INTERESSE
Altro problema da non sottovalutare è che la maggior parte del settore immobiliare necessita di finanziamenti e i tassi d’interesse sono in rialzo. Negli ultimi anni l’allungamento delle scadenze del debito favorito da tassi d’interesse bassi ha ridotto la suscettibilità dei REIT a un improvviso rialzo dei costi di finanziamento. Peter Van Der Welle sottolinea che "i REIT globali evidenziano attualmente una leva finanziaria non eccessiva, con un rapporto debito netto/patrimonio netto di 0,85. Inoltre, con un tasso di copertura degli oneri finanziari di 4,5, i REIT hanno una buona capacità di gestire un onere debitorio crescente”. "Se consideriamo singole metriche di valutazione come lo sconto rispetto al valore patrimoniale netto, l’asset class presenta valutazioni eque”, conclude l'analista di Robeco.
