Real estate
PGIM: ecco le nuove opportunità di investimento nell’immobiliare europeo
Greg Kane, Executive Director, Head of European Investment Research di PGIM RE segnala i temi della logistica, deli alloggi a prezzi convenienti, del senior living, degli uffici conformi ESG e delle Life Sciences
di Stefano Caratelli 4 Luglio 2022 18:00
Il ventaglio di opportunità sta cambiando, lo slancio di ripresa lascia il posto all'incertezza e alla minaccia di recessione, mentre restano i timori legati alla guerra in Ucraina e all'inflazione. La politica monetaria si è inasprita e nei mercati immobiliari gli affitti sono sotto pressione in termini reali. Gli investimenti immobiliari dovrebbero reggere sulla scia di una forte raccolta di capitale, ma è improbabile che i rendimenti scendano ulteriormente, anche se la crescita del valore è destinata a rallentare. Le opportunità stanno nel guardare oltre l'attuale incertezza e puntare alle asset class dove si può generare una crescita degli affitti attraverso la ristrutturazione o la creazione di nuovi prodotti di qualità.
PGIM RE, in un commento di Greg Kane, Executive Director, Head of European Investment Research, indica opportunità nei prossimi 12 mesi nell’Urban Logistics, sulla spinta dell'e-commerce, nel Rental Housing, con le famiglie spinte verso gli affitti, nel Senior housing, dove la domanda è ripresa dopo la pandemia, negli uffici conformi ai principi ESG: Nei mercati ad alto valore, le ristrutturazioni di uffici che soddisfano elevati standard ambientali, sociali e di governance (ESG) offrono opportunità interessanti, nel Life Sciences, per servizi medici alle popolazioni che invecchiano, e infine nei Data Center, dove l'offerta fatica a tenere il passo con la domanda di capienza.
La logistica europea continua a offrire interessanti opportunità di investimento, nonostante i valori elevati, in un contesto favorevole alle locazioni, con le supply chain che si stanno adattando al cambiamento delle abitudini dei consumatori. Inflazione, varo energia e indebolimento del reddito delle famiglie frenano la spesa, ma i rivenditori e gli operatori logistici stanno affittando spazi che corrispondono alle esigenze di stoccaggio previste a lungo termine. PGIM RE prevede maggior offerta di spazi logistici nelle aree urbane. Nella misura in cui possono essere modernizzati e conformati ai principi ESG, gli asset logistici urbani di media qualità appaiono più interessanti in termini di prezzo, con rendimenti più elevati e con ulteriore margine di crescita dei rendimenti.
RICEVI GRATIS LE NOTIZIE IN ANTEPRIMA
Kane sottolinea poi che in tutta Europa l’accesso ad alloggi a prezzi convenienti sta diventando un tema di attenzione, ed il capitale istituzionale sta diventando sempre più parte della soluzione. In Francia, Germania e Regno Unito la crescita dei prezzi delle case ha inasprito il già ampio divario con gli affitti, che in termini reali dovrebbero continuare a crescere nei prossimi anni in tutta Europa. Per gli investitori, tradurre il trend in crescita del reddito può essere una sfida, soprattutto quando il periodo di locazione è relativamente lungo. Gli asset del Regno Unito appaiono interessanti nel breve periodo, perché i rendimenti sono più elevati rispetto e perché i proprietari possono adeguare più facilmente i canoni al mercato.
Proseguendo nella sua analisi, Kane rileva che l'attrattiva del senior living in Europa risiede nel fatto che l'invecchiamento fa sì che l'offerta di strutture di assistenza oggi sia molto sotto quella che sarà necessaria per soddisfare le esigenze future, implicando una crescita strutturale della domanda, che ora si sta riprendendo dopo la pandemia. A breve termine, l'inflazione, i costi di gestione e l'aumento dei salari stanno mettendo sotto pressione i margini del settore. Ma i prezzi elevati delle case giocano a favore del segmento, perché i residenti hanno una maggior disponibilità di risorse a cui attingere per finanziare le esigenze di assistenza.
Quindi il campo dei Life Science Cluster. Kane prevede una rapida crescita della domanda legata alla necessità di fornire servizi medici per l'invecchiamento della popolazione. Gli immobili Life Science stanno guadagnando popolarità per i significativi flussi di capitale in entrata. I cluster Life Science tradizionali, come il cosiddetto Golden Triangle composto da Londra, Oxford e Cambridge, i dintorni di Parigi o la valle della Ruhr in Germania, negli ultimi anni hanno registrato attività di locazione relativamente forte, basso tasso di vacancy e robusta crescita degli affitti. Per gli investitori il Life Science è un concetto relativamente nuovo in Europa, ma la rapida espansione del fabbisogno di spazio sta motivando la partecipazione di una gamma più ampia di investitori.
Più in generale, gli uffici conformi ai principi ESG, che rispettano elevati standard ambientali, sociali e di governance, offrono interessanti opportunità. La tendenza è alimentata dal cambiamento della domanda dei conduttori, che include anche il desiderio di fornire spazi moderni per attrarre e trattenere i dipendenti. Inoltre, a livello globale, quasi la metà di tutte le aziende ponderate in base alla capitalizzazione di mercato ha sottoscritto l'impegno a ridurre le proprie emissioni di carbonio.
Kane osserva che le condizioni di mercato probabilmente cambieranno nel tempo e che le strategie di riposizionamento o sviluppo comportano dei rischi. I progetti saranno costosi, mentre la capacità di offrire standard energetici superiori e raggiungere obiettivi di efficienza potrebbe convergere, ad esempio, con un miglioramento della rete energetica e un progresso della tecnologia. Ma per il momento questo sembra lontano, e il momentum a breve termine favorisce gli asset conformi ai principi ESG, ancora relativamente poco diffusi, che continuano a sovraperformare il mercato in generale.
LE OPPORTUNITÀ NEI PROSSIMI 12 MESI
PGIM RE, in un commento di Greg Kane, Executive Director, Head of European Investment Research, indica opportunità nei prossimi 12 mesi nell’Urban Logistics, sulla spinta dell'e-commerce, nel Rental Housing, con le famiglie spinte verso gli affitti, nel Senior housing, dove la domanda è ripresa dopo la pandemia, negli uffici conformi ai principi ESG: Nei mercati ad alto valore, le ristrutturazioni di uffici che soddisfano elevati standard ambientali, sociali e di governance (ESG) offrono opportunità interessanti, nel Life Sciences, per servizi medici alle popolazioni che invecchiano, e infine nei Data Center, dove l'offerta fatica a tenere il passo con la domanda di capienza.
CONTESTO FAVOREVOLE ALLE LOCAZIONI
La logistica europea continua a offrire interessanti opportunità di investimento, nonostante i valori elevati, in un contesto favorevole alle locazioni, con le supply chain che si stanno adattando al cambiamento delle abitudini dei consumatori. Inflazione, varo energia e indebolimento del reddito delle famiglie frenano la spesa, ma i rivenditori e gli operatori logistici stanno affittando spazi che corrispondono alle esigenze di stoccaggio previste a lungo termine. PGIM RE prevede maggior offerta di spazi logistici nelle aree urbane. Nella misura in cui possono essere modernizzati e conformati ai principi ESG, gli asset logistici urbani di media qualità appaiono più interessanti in termini di prezzo, con rendimenti più elevati e con ulteriore margine di crescita dei rendimenti.
RICEVI GRATIS LE NOTIZIE IN ANTEPRIMAALLOGGI A PREZZI CONVENIENTI
Kane sottolinea poi che in tutta Europa l’accesso ad alloggi a prezzi convenienti sta diventando un tema di attenzione, ed il capitale istituzionale sta diventando sempre più parte della soluzione. In Francia, Germania e Regno Unito la crescita dei prezzi delle case ha inasprito il già ampio divario con gli affitti, che in termini reali dovrebbero continuare a crescere nei prossimi anni in tutta Europa. Per gli investitori, tradurre il trend in crescita del reddito può essere una sfida, soprattutto quando il periodo di locazione è relativamente lungo. Gli asset del Regno Unito appaiono interessanti nel breve periodo, perché i rendimenti sono più elevati rispetto e perché i proprietari possono adeguare più facilmente i canoni al mercato.
ATTRATTIVITÀ DEL SENIOR LIVING
Proseguendo nella sua analisi, Kane rileva che l'attrattiva del senior living in Europa risiede nel fatto che l'invecchiamento fa sì che l'offerta di strutture di assistenza oggi sia molto sotto quella che sarà necessaria per soddisfare le esigenze future, implicando una crescita strutturale della domanda, che ora si sta riprendendo dopo la pandemia. A breve termine, l'inflazione, i costi di gestione e l'aumento dei salari stanno mettendo sotto pressione i margini del settore. Ma i prezzi elevati delle case giocano a favore del segmento, perché i residenti hanno una maggior disponibilità di risorse a cui attingere per finanziare le esigenze di assistenza.
I LIFE SCIENCE CLUSTER
Quindi il campo dei Life Science Cluster. Kane prevede una rapida crescita della domanda legata alla necessità di fornire servizi medici per l'invecchiamento della popolazione. Gli immobili Life Science stanno guadagnando popolarità per i significativi flussi di capitale in entrata. I cluster Life Science tradizionali, come il cosiddetto Golden Triangle composto da Londra, Oxford e Cambridge, i dintorni di Parigi o la valle della Ruhr in Germania, negli ultimi anni hanno registrato attività di locazione relativamente forte, basso tasso di vacancy e robusta crescita degli affitti. Per gli investitori il Life Science è un concetto relativamente nuovo in Europa, ma la rapida espansione del fabbisogno di spazio sta motivando la partecipazione di una gamma più ampia di investitori.
CONFORMITÀ AI PRINCIPI ESG
Più in generale, gli uffici conformi ai principi ESG, che rispettano elevati standard ambientali, sociali e di governance, offrono interessanti opportunità. La tendenza è alimentata dal cambiamento della domanda dei conduttori, che include anche il desiderio di fornire spazi moderni per attrarre e trattenere i dipendenti. Inoltre, a livello globale, quasi la metà di tutte le aziende ponderate in base alla capitalizzazione di mercato ha sottoscritto l'impegno a ridurre le proprie emissioni di carbonio.
RISCHI DI LUNGO TERMINE
Kane osserva che le condizioni di mercato probabilmente cambieranno nel tempo e che le strategie di riposizionamento o sviluppo comportano dei rischi. I progetti saranno costosi, mentre la capacità di offrire standard energetici superiori e raggiungere obiettivi di efficienza potrebbe convergere, ad esempio, con un miglioramento della rete energetica e un progresso della tecnologia. Ma per il momento questo sembra lontano, e il momentum a breve termine favorisce gli asset conformi ai principi ESG, ancora relativamente poco diffusi, che continuano a sovraperformare il mercato in generale.
