L'analisi
PGIM Real Estate vede buone performance in futuro per l’immobiliare
Mentre la ripresa a livello mondiale registra riaperture a varie velocità, l’immobiliare si sta trasformando e, secondo l’analisi di Rick J.Romano (PGIM Real Estate), è destinato a offrire nuove opportunità
di Leo Campagna 7 Settembre 2022 17:33
Le maggiori aspettative di rialzi dei tassi per contrastare la corsa dei prezzi al consumo e l’incertezza causata dalla guerra in Ucraina rappresentano incognite non trascurabili. Tuttavia, il peggio della pandemia di COVID-19 sembra alle spalle. Inoltre cominciano a delinearsi buone ragioni per ritenere che il ciclo restrittivo in atto negli USA, o imminente nella maggior parte delle altre economie globali, possa non durare molto a lungo.
“E’ probabile che l’inflazione resti su livelli sostenuti per qualche tempo dato l’impatto persistente delle turbative nelle catene di fornitura ma poi dovrebbe scendere dai massimi degli ultimi quarant’anni. Il settore immobiliare è ben posizionato per esprimere performance soddisfacenti pur in questo quadro macroeconomico complesso”, dichiara Rick J.Romano, CFA, Senior Portfolio Manager PGIM Real Estate.
Un indizio in questa direzione è la performance nel primo semestre 2022 nel contesto economico turbolento - anche in Europa, gravata dall’impatto diretto della guerra - che conferma come il settore immobiliare risulti ben posizionato sia in uno scenario di recessione che senza. “Tuttavia” tiene a precisare Romano “i dati immobiliari sono di norma in ritardo rispetto agli altri dati economici a causa di fattori quali contratti di locazione a scadenza fissa, indicizzazione e cicli di valutazione infrequenti”.
RICEVI GRATIS LE NOTIZIE IN ANTEPRIMA
Detto questo diversi fattori sono di supporto al settore a cominciare dai tassi d’interesse. “Dopo la crisi finanziaria globale, i fondi di investimento immobiliare (REIT) hanno ristrutturato il debito per rafforzare i bilanci e le efficienze operative. Questa permette oggi ai REIT di evidenziare di norma un debito a tasso fisso a lungo termine, in gran parte bloccato a bassi livelli. Inoltre, i margini del reddito operativo netto sono notevolmente saliti e ora prossimi ai livelli pre-pandemia. Tutto quanto ha permesso di ridurre gli indici di leva finanziaria dei REIT che, pertanto, dovrebbero risentire in misura minima degli aumenti dei tassi d’interesse” spiega il manager di PGIM Real Estate.
Romano segnala inoltre come il settore immobiliare abbia storicamente evidenziato una forte correlazione con l’inflazione, in particolare gli asset con locazioni di breve durata e leva operativa robusta. “Per esempio, il miglioramento dei controlli dei costi e gli squilibri di domanda/offerta nell’ambito degli immobili residenziali dovrebbero tradursi in una crescita del reddito operativo superiore all’indice dei prezzi al consumo. Altri settori, quali il self-storage e i centri dati, hanno invece una scarsa esposizione all’inflazione salariale” riferisce il manager.
Il settore immobiliare dovrebbe peraltro beneficiare della spinta derivante dalle riaperture. “Negli Stati Uniti la riapertura su ampia scala dopo la pandemia ha impresso una robusta ripresa al mercato immobiliare dai minimi toccati nella pandemia. Se si considerano gli Stati Uniti come un indicatore per i mercati immobiliari internazionali, i settori duramente penalizzati dovrebbero recuperare a mano a mano che le attività delle imprese si normalizzano sulla scia della riapertura totale delle economie di tutto il mondo” argomenta Romano.
Infine, ma non meno importante, prosegue il consolidamento e l’ottimizzazione del settore. “Grazie alla tecnologia alcuni REIT riescono a sfruttare la rispettiva scala e storia operativa per incorporare consistenti volumi in vari aspetti della loro attività. Questo dovrebbe propiziare un periodo di consolidamento dovuto al fatto che alcuni REIT acquisiscono fondi di piccole-medie dimensioni per realizzare valore tramite incrementi di efficienza”, conclude il Senior Portfolio Manager PGIM Real Estate.
L’INFLAZIONE DOVREBBE SCENDERE DAI MASSIMI DEGLI ULTIMI 40 ANNI
“E’ probabile che l’inflazione resti su livelli sostenuti per qualche tempo dato l’impatto persistente delle turbative nelle catene di fornitura ma poi dovrebbe scendere dai massimi degli ultimi quarant’anni. Il settore immobiliare è ben posizionato per esprimere performance soddisfacenti pur in questo quadro macroeconomico complesso”, dichiara Rick J.Romano, CFA, Senior Portfolio Manager PGIM Real Estate.
LA PERFORMANCE DEL SETTORE IMMOBILIARE
Un indizio in questa direzione è la performance nel primo semestre 2022 nel contesto economico turbolento - anche in Europa, gravata dall’impatto diretto della guerra - che conferma come il settore immobiliare risulti ben posizionato sia in uno scenario di recessione che senza. “Tuttavia” tiene a precisare Romano “i dati immobiliari sono di norma in ritardo rispetto agli altri dati economici a causa di fattori quali contratti di locazione a scadenza fissa, indicizzazione e cicli di valutazione infrequenti”.
RICEVI GRATIS LE NOTIZIE IN ANTEPRIMADIVERSI FATTORI DI SUPPORTO AL SETTORE
Detto questo diversi fattori sono di supporto al settore a cominciare dai tassi d’interesse. “Dopo la crisi finanziaria globale, i fondi di investimento immobiliare (REIT) hanno ristrutturato il debito per rafforzare i bilanci e le efficienze operative. Questa permette oggi ai REIT di evidenziare di norma un debito a tasso fisso a lungo termine, in gran parte bloccato a bassi livelli. Inoltre, i margini del reddito operativo netto sono notevolmente saliti e ora prossimi ai livelli pre-pandemia. Tutto quanto ha permesso di ridurre gli indici di leva finanziaria dei REIT che, pertanto, dovrebbero risentire in misura minima degli aumenti dei tassi d’interesse” spiega il manager di PGIM Real Estate.
IMMOBILI RESIDENZIALI, SELF-STORAGE E CENTRI DATI
Romano segnala inoltre come il settore immobiliare abbia storicamente evidenziato una forte correlazione con l’inflazione, in particolare gli asset con locazioni di breve durata e leva operativa robusta. “Per esempio, il miglioramento dei controlli dei costi e gli squilibri di domanda/offerta nell’ambito degli immobili residenziali dovrebbero tradursi in una crescita del reddito operativo superiore all’indice dei prezzi al consumo. Altri settori, quali il self-storage e i centri dati, hanno invece una scarsa esposizione all’inflazione salariale” riferisce il manager.
LA SPINTA DERIVANTE DALLE RIAPERTURE
Il settore immobiliare dovrebbe peraltro beneficiare della spinta derivante dalle riaperture. “Negli Stati Uniti la riapertura su ampia scala dopo la pandemia ha impresso una robusta ripresa al mercato immobiliare dai minimi toccati nella pandemia. Se si considerano gli Stati Uniti come un indicatore per i mercati immobiliari internazionali, i settori duramente penalizzati dovrebbero recuperare a mano a mano che le attività delle imprese si normalizzano sulla scia della riapertura totale delle economie di tutto il mondo” argomenta Romano.
IL CONSOLIDAMENTO E L’OTTIMIZZAZIONE DEL SETTORE
Infine, ma non meno importante, prosegue il consolidamento e l’ottimizzazione del settore. “Grazie alla tecnologia alcuni REIT riescono a sfruttare la rispettiva scala e storia operativa per incorporare consistenti volumi in vari aspetti della loro attività. Questo dovrebbe propiziare un periodo di consolidamento dovuto al fatto che alcuni REIT acquisiscono fondi di piccole-medie dimensioni per realizzare valore tramite incrementi di efficienza”, conclude il Senior Portfolio Manager PGIM Real Estate.
