L'analisi
GAM: immobiliare cinese sempre critico ma i rischi sistemici sono minimi
Jian Shi Cortesi, Investment Director Azionario Cina e Asia di GAM, sottolinea che il boom immobiliare è certamente finito, ma ritiene gestibile la situazione e non paragonabile alla crisi dei subprime in USA
di Stefano Caratelli 31 Ottobre 2022 15:56
Tra il 2010 e il 2020 il mercato immobiliare cinese era solido, con prezzi in aumento del 60% nelle principali 70 città, poi chi voleva comprare casa ha iniziato a lamentarsi dei prezzi troppo alti, mentre il governo ha cominciato a temere una bolla immobiliare. Di conseguenza nei due anni successivi alcune città hanno inasprito le regole per l’acquisto di case per raffreddare il mercato, mentre il governo ha ordinato alle banche di rafforzare i criteri di erogazione dei prestiti agli sviluppatori immobiliari fortemente indebitati. L’insieme ha creato problemi alle società immobiliari ad alto rischio, che in qualche caso sono risultate insolventi.
Jian Shi Cortesi, Investment Director Azionario Cina e Asia di GAM, sottolinea che la fiducia nel settore è ancora piuttosto scarsa e ha portato a una contrazione delle condizioni finanziarie. Chi vuole acquistare casa è attento ai prezzi e agisce con maggior circospezione, per cui si rischia un deterioramento del settore. Per evitarlo, il processo di sottoscrizione di un mutuo in Cina segue un approccio relativamente conservativo, con un acconto del 20-30% almeno, che per la seconda casa sale al 40-70%. I mutui sub-prime, all’origine della Grande Crisi del 2008 in USA, non esistono, e le famiglie cinesi non sono eccessivamente indebitate, mentre il reddito è in crescita. Questo sistema, a giudizio dell’esperta di GAM, consente di avere un buon margine di sicurezza per il rimborso dei mutui.
Ma in Cina chi vuol acquistare casa normalmente lo fa sulla carta, nella fase di costruzione, e inizia a pagare il mutuo prima che il progetto sia ultimato, un meccanismo andato in crisi quando le società in difficoltà hanno bloccato le costruzioni. Il boicottaggio dei mutui riguarda solamente i progetti sospesi, e Cortesi sottolinea che gli acquirenti che non pagano il mutuo non si trovano in difficoltà finanziarie, come era accaduto negli USA nella crisi del 2008.
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Secondo S&P Global, inoltre, i pagamenti interrotti dei mutui potrebbero essere solo tra lo 0,5% e l’1,5% del totale, per cui sembra un problema gestibile, anche perché gli acquirenti dovrebbero riprendere a pagare appena riprenderanno i lavori di costruzione. Si stima che siano 97.000 le società di sviluppo immobiliare in Cina, e ogni anno qualche centinaio cessa l’attività. In passato, i progetti in difficoltà venivano sottoposti a ristrutturazione, il governo contribuiva a cercare una società più solida che agisse da partner o rilevasse i progetti, e in caso di liquidazione i beni venivano messi all’asta e i proventi utilizzati per rimborsare acquirenti e creditori.
Sono misure richiedono tempo, a volte mesi o persino anni, per cui secondo l’esperta di GAM a probabilità che il rallentamento immobiliare porti a rischi sistematici è minima. Ma gli anni del boom immobiliare sono verosimilmente finiti, le vendite di nuove abitazioni probabilmente scenderanno, da 1,6 miliardi di metri quadri nel 2021 a 1-1,2 miliardi nei prossimi anni, andando a incidere sulla crescita del PIL. Comunque, osserva in conclusione l’esperta di GAM, l’onere ridotto dei mutui potrebbe far aumentare la spesa in altre aree.
FIDUCIA ANCORA SCARSA
Jian Shi Cortesi, Investment Director Azionario Cina e Asia di GAM, sottolinea che la fiducia nel settore è ancora piuttosto scarsa e ha portato a una contrazione delle condizioni finanziarie. Chi vuole acquistare casa è attento ai prezzi e agisce con maggior circospezione, per cui si rischia un deterioramento del settore. Per evitarlo, il processo di sottoscrizione di un mutuo in Cina segue un approccio relativamente conservativo, con un acconto del 20-30% almeno, che per la seconda casa sale al 40-70%. I mutui sub-prime, all’origine della Grande Crisi del 2008 in USA, non esistono, e le famiglie cinesi non sono eccessivamente indebitate, mentre il reddito è in crescita. Questo sistema, a giudizio dell’esperta di GAM, consente di avere un buon margine di sicurezza per il rimborso dei mutui.
IL BOICOTTAGGIO DEI MUTUI
Ma in Cina chi vuol acquistare casa normalmente lo fa sulla carta, nella fase di costruzione, e inizia a pagare il mutuo prima che il progetto sia ultimato, un meccanismo andato in crisi quando le società in difficoltà hanno bloccato le costruzioni. Il boicottaggio dei mutui riguarda solamente i progetti sospesi, e Cortesi sottolinea che gli acquirenti che non pagano il mutuo non si trovano in difficoltà finanziarie, come era accaduto negli USA nella crisi del 2008.
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Secondo S&P Global, inoltre, i pagamenti interrotti dei mutui potrebbero essere solo tra lo 0,5% e l’1,5% del totale, per cui sembra un problema gestibile, anche perché gli acquirenti dovrebbero riprendere a pagare appena riprenderanno i lavori di costruzione. Si stima che siano 97.000 le società di sviluppo immobiliare in Cina, e ogni anno qualche centinaio cessa l’attività. In passato, i progetti in difficoltà venivano sottoposti a ristrutturazione, il governo contribuiva a cercare una società più solida che agisse da partner o rilevasse i progetti, e in caso di liquidazione i beni venivano messi all’asta e i proventi utilizzati per rimborsare acquirenti e creditori.
PIÙ RISORSE POSSIBILI PER ALTRI SETTORI
Sono misure richiedono tempo, a volte mesi o persino anni, per cui secondo l’esperta di GAM a probabilità che il rallentamento immobiliare porti a rischi sistematici è minima. Ma gli anni del boom immobiliare sono verosimilmente finiti, le vendite di nuove abitazioni probabilmente scenderanno, da 1,6 miliardi di metri quadri nel 2021 a 1-1,2 miliardi nei prossimi anni, andando a incidere sulla crescita del PIL. Comunque, osserva in conclusione l’esperta di GAM, l’onere ridotto dei mutui potrebbe far aumentare la spesa in altre aree.
