L’analisi
La Financière de l’Échiquier: “Terreno scivoloso per il settore immobiliare residenziale Usa”
I rapidi aumenti dei tassi imposti dalle banche centrali hanno fatto esplodere il costo del credito con la conseguenza che il settore immobiliare stia soffrendo in particolare negli Stati Uniti, nel Regno Unito e nei Paesi nordici
di Francesco Rapetti 24 Gennaio 2023 18:30
Nell’analisi curata da Alexis Bienvenu, gestore di La Financière de l’Échiquier si evidenzia che negli Stati Uniti, il sentiment dei costruttori (l'indice NAHB) sia ai minimi dalla Grande Recessione, ad eccezione del periodo Covid.
A dicembre, i cantieri aperti per la realizzazione di costruzioni monofamiliari sono stati pari a quasi 1,4 milioni, un livello certamente ancora vicino alla media di lungo periodo benché in netto calo rispetto al picco raggiunto ad aprile con 1,8 milioni. Negli ultimi mesi, il ritmo del declino è stato simile a quello del 2006-2008, quando il mercato immobiliare statunitense aveva innescato una depressione di proporzioni storiche.
A dimostrazione della gravità della crisi, la scarsità di case nuove disponibili non sta sostenendo i prezzi. Al contrario, anche i prezzi nominali si stanno adeguando al ribasso, pesando sulla capacità di consumo delle famiglie proprietarie. Così, mentre la media di lungo termine dell'andamento mensile dei prezzi si aggira intorno allo 0,4% (indice composito Case-Shiller con correzione stagionale), i prezzi sono crollati dell'1,35% a settembre e arretrati di un ulteriore 0,5% a ottobre. Se corretti per l'inflazione globale galoppante, i prezzi in termini "reali" segnano una flessione ancora più nitida.
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Fortunatamente, diversi motivi fanno sì che questa somiglianza con la Grande Recessione non debba far temere le stesse conseguenze. In primo luogo, le famiglie statunitensi sono molto meno indebitate rispetto ad allora: attualmente il debito è pari al 9% circa del loro patrimonio rispetto al 12% circa del 2006 e addirittura al 15% circa del 2008. E le banche, dopo le importanti riforme seguite alla crisi del 2008, sono oggi molto meglio capitalizzate. Inoltre, non tutte le flessioni del settore immobiliare sono necessariamente sistemiche, anche quando si sgonfia una bolla, come dimostrano gli eventi recenti in Cina.
Dopo diversi anni di eccessivo splendore, il settore immobiliare in Cina è in profonda crisi da almeno due anni. Un grande immobiliarista locale, Evergrande Group, come molti altri, sta lottando per evitare la bancarotta mentre i clienti individuali promuovono azioni di rivalsa. Eppure, il Paese si piega ma non si spezza. È anche vero che lo strapotere dello Stato in Cina non ha eguali: il settore gode di un pieno sostegno, anche sul piano della legge che ha recentemente allentato i limiti di indebitamento per gli immobiliaristi.
La depressione del 2008 ha dimostrato che anche gli americani non hanno esitato a ricorrere agli aiuti di Stato per salvare le istituzioni immobiliari. Alla stregua delle banche, il settore è troppo strategico per essere abbandonato a sé stesso in caso di gravi difficoltà proteggendo, a partire da una certa soglia, i risparmiatori, i proprietari e le aziende del settore gratuitamente - o meglio, a spese dello Stato.
Per ora, tuttavia, l'argomento non è considerato sufficientemente preoccupante perché la Fed vi dedichi la maggior parte dei suoi interventi. Ma se ciò dovesse accadere, l'atteggiamento della Fed diventerebbe certamente più accomodante e, dopo alcuni momenti di tensione, sarebbe probabilmente accolto con favore dai mercati. Al contrario, se questo momento non arrivasse, significherebbe che le attuali tensioni non si sarebbero trasformate in una crisi profonda, un aspetto che i mercati, con maggior pacatezza, apprezzerebbero altrettanto.
INDICATORI IMMOBILIARI IN FORTE RIBASSO
A dicembre, i cantieri aperti per la realizzazione di costruzioni monofamiliari sono stati pari a quasi 1,4 milioni, un livello certamente ancora vicino alla media di lungo periodo benché in netto calo rispetto al picco raggiunto ad aprile con 1,8 milioni. Negli ultimi mesi, il ritmo del declino è stato simile a quello del 2006-2008, quando il mercato immobiliare statunitense aveva innescato una depressione di proporzioni storiche.
PREZZI IN FORTE DISCESA
A dimostrazione della gravità della crisi, la scarsità di case nuove disponibili non sta sostenendo i prezzi. Al contrario, anche i prezzi nominali si stanno adeguando al ribasso, pesando sulla capacità di consumo delle famiglie proprietarie. Così, mentre la media di lungo termine dell'andamento mensile dei prezzi si aggira intorno allo 0,4% (indice composito Case-Shiller con correzione stagionale), i prezzi sono crollati dell'1,35% a settembre e arretrati di un ulteriore 0,5% a ottobre. Se corretti per l'inflazione globale galoppante, i prezzi in termini "reali" segnano una flessione ancora più nitida.
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Fortunatamente, diversi motivi fanno sì che questa somiglianza con la Grande Recessione non debba far temere le stesse conseguenze. In primo luogo, le famiglie statunitensi sono molto meno indebitate rispetto ad allora: attualmente il debito è pari al 9% circa del loro patrimonio rispetto al 12% circa del 2006 e addirittura al 15% circa del 2008. E le banche, dopo le importanti riforme seguite alla crisi del 2008, sono oggi molto meglio capitalizzate. Inoltre, non tutte le flessioni del settore immobiliare sono necessariamente sistemiche, anche quando si sgonfia una bolla, come dimostrano gli eventi recenti in Cina.
CRISI IMMOBILIARE CINESE
Dopo diversi anni di eccessivo splendore, il settore immobiliare in Cina è in profonda crisi da almeno due anni. Un grande immobiliarista locale, Evergrande Group, come molti altri, sta lottando per evitare la bancarotta mentre i clienti individuali promuovono azioni di rivalsa. Eppure, il Paese si piega ma non si spezza. È anche vero che lo strapotere dello Stato in Cina non ha eguali: il settore gode di un pieno sostegno, anche sul piano della legge che ha recentemente allentato i limiti di indebitamento per gli immobiliaristi.
SETTORE IMMOBILIARE CONSIDERATO STRATEGICO
La depressione del 2008 ha dimostrato che anche gli americani non hanno esitato a ricorrere agli aiuti di Stato per salvare le istituzioni immobiliari. Alla stregua delle banche, il settore è troppo strategico per essere abbandonato a sé stesso in caso di gravi difficoltà proteggendo, a partire da una certa soglia, i risparmiatori, i proprietari e le aziende del settore gratuitamente - o meglio, a spese dello Stato.
CONCLUSIONI
Per ora, tuttavia, l'argomento non è considerato sufficientemente preoccupante perché la Fed vi dedichi la maggior parte dei suoi interventi. Ma se ciò dovesse accadere, l'atteggiamento della Fed diventerebbe certamente più accomodante e, dopo alcuni momenti di tensione, sarebbe probabilmente accolto con favore dai mercati. Al contrario, se questo momento non arrivasse, significherebbe che le attuali tensioni non si sarebbero trasformate in una crisi profonda, un aspetto che i mercati, con maggior pacatezza, apprezzerebbero altrettanto.
