Real estate
Nell’immobiliare DPAM punta su logistica, sanità, negozi locali e alloggi per studenti
Anche il 2023 sarà un anno impegnativo per i gestori azionari attivi nel real estate per l’elevata volatilità dei mercati, i ripetuti interventi sui tassi di interesse, le aziende talvolta troppo indebitate e una maggiore attenzione ai fattori ESG
di Leo Campagna 18 Maggio 2023 10:22
Gli impatti dell’elevata volatilità dei mercati azionari, i ripetuti interventi sui tassi da parte delle banche centrali per frenare l'inflazione, un mercato degli investimenti attendista, aziende talvolta troppo indebitate e una maggiore attenzione ai fattori ambientali da parte di banche, acquirenti, locatari e comuni. Sono numerosi i fattori che rendono anche il 2023 un anno impegnativo per i gestori che operano nel settore del real estate nonostante il forte calo delle società immobiliari quotate dello scorso anno.
È però in questi contesti che, secondo Vincent Bruyère, Fund Manager – Immobiliare azionario di Degroof Petercam Asset Management (DPAM) che dovrebbero presentarsi opportunità di investimento. “Dal momento che l'inflazione non dovrebbe scendere sotto il 2% prima del 2025, i tassi di finanziamento resteranno elevati continuando a incidere sulla redditività di questo settore ad alta intensità di capitale. Dopo la rapida correzione in Borsa delle società immobiliari nel 2022, adesso a subire cali di valutazione è il settore immobiliare fisico. Determinare il punto minimo delle valutazioni degli attivi nei diversi sottosettori immobiliari europei rimane una sfida importante. Gli immobili potrebbero deprezzarsi ancora per diversi trimestri prima che inizi un nuovo ciclo” fa sapere il manager.
È vero che le politiche monetarie restrittive pesano sui costi di finanziamento, tuttavia l'inflazione ha un effetto positivo sull'andamento degli affitti, in funzione dell'indicizzazione. Grazie a tale rivalutazione è possibile, almeno in parte, compensare il calo di valore degli immobili. “In una prospettiva di lungo termine, le società con un bilancio sano e una strategia volta a migliorare la qualità ambientale dei portafogli esistenti rappresentano delle opportunità per il mercato azionario” riferisce Bruyère secondo il quale è il momento di dare priorità al controllo del bilancio.
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In quest’ottica, DPAM privilegia quattro comparti resilienti del settore immobiliare quotato: logistica, sanità, negozi locali e alloggi per studenti. Segmenti del real estate che beneficiano di contratti di locazione a lungo termine in cui gli affittuari investono nella tecnologia negli edifici, il che gli implica un maggiore potere negoziale al momento del rinnovo del contratto. Inoltre l'elevata domanda sui terreni e sui beni ben localizzati consentono di aumentare gli affitti.
Gli alloggi per studenti beneficiano di una domanda in costante aumento, e consentono di aumentare i canoni di locazione ogni anno mentre i negozi locali ben consolidati con affitti bassi (rispetto ai grandi centri commerciali) sono un segmento interessante e resistente. Nei centri commerciali, infatti, c’è il rischio che gli affittuari vadano in bancarotta, soprattutto per la presenza di troppi marchi tessili nei centri commerciali europei. Altro comparto che merita attenzione sono gli immobili residenziali tedeschi quotati in borsa che registrano una valutazione interessante, a condizione che il bilancio delle società immobiliari che li hanno in portafoglio non sia troppo indebitato.
Non sembra invece il momento di investire nel segmento degli uffici. “La domanda è ridotta, i tassi di sfitto a volte superano il 10%, (tranne che nei quartieri centrali degli affari) le franchigie sono elevate e crescenti a fronte di canoni di locazione stabili. Un contesto nel quale i proprietari devono abbassare i prezzi di vendita per rivitalizzare il mercato degli investimenti in questo comparto” specifica Bruyère che infine prevede un proseguimento del movimento di concentrazione del mercato. "Nei prossimi mesi, le operazioni di fusione e acquisizione (M&A) dovrebbero registrare una ripresa con benefici soprattutto per le società con bilanci sani e poco indebitate” conclude il manager di DPAM.
DOVREBBERO PRESENTARSI OPPORTUNITÀ DI INVESTIMENTO
È però in questi contesti che, secondo Vincent Bruyère, Fund Manager – Immobiliare azionario di Degroof Petercam Asset Management (DPAM) che dovrebbero presentarsi opportunità di investimento. “Dal momento che l'inflazione non dovrebbe scendere sotto il 2% prima del 2025, i tassi di finanziamento resteranno elevati continuando a incidere sulla redditività di questo settore ad alta intensità di capitale. Dopo la rapida correzione in Borsa delle società immobiliari nel 2022, adesso a subire cali di valutazione è il settore immobiliare fisico. Determinare il punto minimo delle valutazioni degli attivi nei diversi sottosettori immobiliari europei rimane una sfida importante. Gli immobili potrebbero deprezzarsi ancora per diversi trimestri prima che inizi un nuovo ciclo” fa sapere il manager.
IL PESO DELLE POLITICHE MONETARIE RESTRITTIVE
È vero che le politiche monetarie restrittive pesano sui costi di finanziamento, tuttavia l'inflazione ha un effetto positivo sull'andamento degli affitti, in funzione dell'indicizzazione. Grazie a tale rivalutazione è possibile, almeno in parte, compensare il calo di valore degli immobili. “In una prospettiva di lungo termine, le società con un bilancio sano e una strategia volta a migliorare la qualità ambientale dei portafogli esistenti rappresentano delle opportunità per il mercato azionario” riferisce Bruyère secondo il quale è il momento di dare priorità al controllo del bilancio.
RICEVI GRATIS LE NOTIZIE IN ANTEPRIMAQUATTRO COMPARTI RESILIENTI
In quest’ottica, DPAM privilegia quattro comparti resilienti del settore immobiliare quotato: logistica, sanità, negozi locali e alloggi per studenti. Segmenti del real estate che beneficiano di contratti di locazione a lungo termine in cui gli affittuari investono nella tecnologia negli edifici, il che gli implica un maggiore potere negoziale al momento del rinnovo del contratto. Inoltre l'elevata domanda sui terreni e sui beni ben localizzati consentono di aumentare gli affitti.
GLI ALLOGGI PER GLI STUDENTI
Gli alloggi per studenti beneficiano di una domanda in costante aumento, e consentono di aumentare i canoni di locazione ogni anno mentre i negozi locali ben consolidati con affitti bassi (rispetto ai grandi centri commerciali) sono un segmento interessante e resistente. Nei centri commerciali, infatti, c’è il rischio che gli affittuari vadano in bancarotta, soprattutto per la presenza di troppi marchi tessili nei centri commerciali europei. Altro comparto che merita attenzione sono gli immobili residenziali tedeschi quotati in borsa che registrano una valutazione interessante, a condizione che il bilancio delle società immobiliari che li hanno in portafoglio non sia troppo indebitato.
OPERAZIONI DI M&A VISTE IN RIPRESA NEI PROSSIMI MESI
Non sembra invece il momento di investire nel segmento degli uffici. “La domanda è ridotta, i tassi di sfitto a volte superano il 10%, (tranne che nei quartieri centrali degli affari) le franchigie sono elevate e crescenti a fronte di canoni di locazione stabili. Un contesto nel quale i proprietari devono abbassare i prezzi di vendita per rivitalizzare il mercato degli investimenti in questo comparto” specifica Bruyère che infine prevede un proseguimento del movimento di concentrazione del mercato. "Nei prossimi mesi, le operazioni di fusione e acquisizione (M&A) dovrebbero registrare una ripresa con benefici soprattutto per le società con bilanci sani e poco indebitate” conclude il manager di DPAM.
