Tutte le spese da preventivare quando si chiede un mutuo

Quando chiediamo un mutuo per l’acquisto di un immobile tendiamo a concentrarci quasi esclusivamente sugli interessi e sul tasso applicato dalla banca. Ovviamente non si tratta di un errore, perché il costo finale del finanziamento dipende in gran parte dall’interesse passivo, frutto del tasso legato a un indice di riferimento – quindi connesso sostanzialmente, nel nostro caso, al costo del denaro deciso dalla Banca Centrale Europea – più lo spread applicato dalla banca stessa. Ma per avere un quadro completo di quanto andremo a spendere per comprare una casa – o un immobile a uso commerciale o altro – è bene includere nei calcoli anche le spese connesse alla concessione del mutuo. Vediamo insieme quali sono.

LE SPESE DI ISTRUTTORIA

Innanzitutto è bene distinguere tra le spese per la concessione del mutuo e quelle legate al periodo di ammortamento. Nella prima macro categoria troviamo le spese di istruttoria, ovvero le spese per l’apertura della pratica. Prima di concedere l’agognato mutuo, la banca procede a tutta una serie di controlli finalizzati a dare il via libera all’erogazione. Per esempio, viene vagliata la capacità di credito del richiedente (redditi e storico dei pagamenti di altri mutui o prestiti) e viene preparata tutta la documentazione necessaria. Alcune banche preferiscono azzerare queste spese, altre invece le applicano per un valore che può aggirarsi, secondo le stime del portale mutui.it, tra lo 0,5 e l’1% dell’importo del mutuo, somma che di solito viene detratta dall’ammontare della somma finale erogata.

PERIZIA TECNICA E SPESE NOTARILI

La perizia è un passaggio fondamentale nell’iter per l’erogazione di un mutuo. In sostanza, un tecnico incarico dall’istituto bancario effettua un sopralluogo nell’immobile che vogliamo acquistare per verificare se quest’ultimo “vale” la somma che la banca presterà. Inoltre, il tecnico verifica che non siano presenti anomalie o abusi edilizi. In base ai calcoli di facile.it, il costo della perizia tecnica si aggira intorno ai 300 euro. Una volta incassato il via libera dal tecnico, la banca mette a disposizione la somma per l’acquisto dell’immobile. A questo punto bisogna recarsi dal notaio per stipulare l’atto di acquisto. Naturalmente questo passaggio ha un costo, e rappresenta quello più importante tra le spese accessorie per ottenere un mutuo. Il costo varia da professionista a professionista, ma in base alle stime dei principali siti che confrontano i mutui bisogna preventivare almeno duemila euro di spese, somma che include anche l’atto di iscrizione dell’ipoteca.

IMPOSTA SOSTITUTIVA E ASSICURAZIONE

La legislazione italiana prevede un’imposta da pagare una volta ottenuto il mutuo. Si tratta dell’imposta sostitutiva, che dal 2013 può prendere il posto di quelle previste dal regime ordinario (bollo, registro, ipotecaria, catastale e oneri di concessione governativa). Dal 2014 sono state introdotte due aliquote per l’imposta sostitutiva: del 2% per gli immobili che non rientrano nella categoria “prima casa” e dello 0,25% per quelli che soddisfano i criteri della “prima casa”. Questa imposta viene trattenuta e versata direttamente dalla banca. Facendo un esempio concreto, su un mutuo di 100.000 euro chiesto per l’acquisto della prima casa, la banca trattiene 250 euro di imposta sostitutiva. Infine, tra le spese legate alla concessione del mutuo bisogna considerare anche quelle assicurative. Le banche chiedono obbligatoriamente un’assicurazione per “incendio e scoppio” per tutelare l’investimento legato all’immobile: senza assicurazione il mutuo non viene concesso, ma possiamo stipularla anche con una compagnia a nostra scelta. Questa polizza copre danni provocati da eventi come lo scoppio di una bombola o delle condutture di gas, l'azione dei fulmini o in generale il verificarsi di un incendio. Secondo il portale idealista.it, il costo dell’assicurazione “incendio e scoppio” è mediamente di 50 euro all’anno.

SPESE DI INCASSO, GESTIONE E COMUNICAZIONE

Ora passiamo alle spese che andremo a sostenere durante il periodo di ammortamento, cioè negli anni in cui vengono pagate le rate del mutuo. Una di queste è legata alle commissioni di incasso delle rate. Alcune banche decidono di non applicare questo “costo ripetitivo”, mentre altre inseriscono una somma fissa da pagare nel momento dell’erogazione del mutuo. In ogni caso, se applicate le commissioni di incasso rate possono oscillare tra 1 e 5 euro a rata (stime Bnl). Si tratta comunque di una somma che può diventare importante: per esempio, calcolando un costo di incasso di 5 euro a rata moltiplicato per i 360 mesi di un mutuo trentennale, ecco che il costo finale sarà di 1.800 euro. Un’altra spesa da considerare è quella della gestione della pratica, solitamente con scadenza annuale e con incidenza da poche decine di euro, oltre a quella per l’invio di comunicazioni come il documento riassuntivo. Tuttavia, richiedendo l’invio di documenti via mail possiamo azzerare con facilità questa spesa.

QUANTO POTREBBERO INCIDERE QUEST SPESE

Infine, non possiamo dimenticare altri costi potenziali che potrebbero derivare da situazioni particolari. Tra questi troviamo gli interessi di mora, dovuti solo in caso di ritardo nel pagamento delle rate e definiti nel momento della stipula, e le spese per il recupero crediti, ovvero ogni attività che la banca dovrà porre in essere per l’invio di comunicazioni, messe in mora o costi di ingiunzione legale. Quindi, tenendo conto solamente delle spese legate alla concessione del mutuo, secondo i calcoli degli esperti di facile.it su una somma richiesta di 100.000 euro dovremo considerare tra i 3 e i 4.000 euro di spese.