Settore immobiliare
Accollo del mutuo: cos'è, come funziona, i vantaggi e i rischi da evitare
L’accollo del mutuo prevede il subentro di una persona che si obbliga nei confronti della banca al pagamento delle rate restanti di un mutuo acceso dal debitore precedente: ecco una rapida guida
di Leo Campagna 23 Agosto 2023 09:30
È risaputo che il mutuo è un contratto in cui una banca eroga una certa quantità di denaro ad una persona fisica (o impresa) che si impegna a restituire in un arco di tempo la stessa quantità di denaro erogata con gli interessi. Probabilmente, però, non tutti sanno cosa sia l’accollo di un mutuo. Consiste nel subentro di un terzo nel rimborso del finanziamento assunto dal mutuatario originario: una tipologia di contratto disciplinato dall'art. 1273 del Codice Civile. Scopriamo insieme come funziona.
Dal punto di vista tecnico, abbiamo l’accollante, che si obbliga nei confronti dell’accollatario (banca) al pagamento delle rate restanti di un mutuo acceso dall’accollato (debitore precedente). L’accollo può essere di natura interna quando prevede soltanto l’accordo tra l’acquirente e il venditore, senza cioè l’adesione della banca. Nell’accollo esterno, invece, è previsto il consenso del creditore (la banca), e l’accollo assume la forma di un doppio contratto, il primo tra l'accollante e l'accollato e il secondo tra l'accollante ed il creditore.
Sono molteplici le situazione nelle quali si ricorre all’accollo del mutuo. Una circostanza ricorrente è quella in caso di separazione tra marito e moglie che hanno contratto un mutuo cointestato per l’acquisto della casa. In caso di accordo tra i due ex coniugi, la procedura di accollo consente ad uno dei due di assumere la proprietà dell’abitazione e l’obbligo di estinguere il mutuo.
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Un altro caso è quello in cui un costruttore abbia contratto un mutuo per i lavori di costruzione e trasferisce le restanti rate del mutuo all'acquirente della casa: stesso discorso anche nel caso di un venditore di un immobile su cui grava un mutuo non ancora rimborsato. Abbiamo l’accollo del mutuo anche in caso di successione ereditaria di un immobile su cui grava un mutuo ancora da estinguere: gli eredi del defunto hanno l’obbligo di accollarsi il debito altrimenti la banca ha il diritto di avviare una procedura esecutiva per l'acquisizione dell’immobile.
L'accollo del mutuo presenta dei vantaggi per tutte le parti in causa. L'accollato, cioè il creditore originario verso la banca, non è obbligato all'estinzione anticipata del mutuo né dovrà preoccuparsi della cancellazione dell'ipoteca. L’accollante, dal canto suo, non dovrà farsi carico delle spese di accensione (quali la perizia, le spese notarili, il costo d’iscrizione dell’ipoteca). La banca, invece, può scegliere. Ovvero, restare comunque creditrice, dal momento che nei suoi confronti cambia soltanto il soggetto debitore. Oppure rifiutare l'accollo del mutuo: a volte, infatti, gli istituti di credito spingono per l’accensione di nuovi mutui per sfruttare tassi di interesse o polizze assicurative più redditizie.
Ma attenzione, ci sono anche aspetti critici da valutare. Chi decide di accollarsi un mutuo (accollante) deve fare attenzione innanzitutto che i pagamenti precedenti siano stati regolari per non assumersi l’obbligo di pagare anche costi eccessivi legati al ritardo. Inoltre è opportuno verificare che la banca non imponga condizioni peggiorative rispetto a quelle iniziali riservate ad esempio ai costruttori e che l’istituto di credito non richieda l’acquisto di prodotti che non sarebbero in realtà obbligatori: per esempio l’apertura di un conto corrente, l’acquisto di una polizza sulla casa o di un contratto di copertura del credito.
Infine, se è vero che bisogna accettare le condizioni inizialmente pattuite dal primo mutuatario, è altrettanto vero che, dopo l’accollo, si può sempre cercare di modificare le condizioni del mutuo in due modi. O tramite una rinegoziazione con la banca originaria cambiando tasso, durata, spese, oppure tramite una surroga: in quest’ultimo caso si possono cercare sul mercato offerte di altre banche più convenienti e quindi trasferire il capitale del mutuo alla nuova banca senza spese.
ACCOLLANTE, ACCOLLATARIO E ACCOLLATO
Dal punto di vista tecnico, abbiamo l’accollante, che si obbliga nei confronti dell’accollatario (banca) al pagamento delle rate restanti di un mutuo acceso dall’accollato (debitore precedente). L’accollo può essere di natura interna quando prevede soltanto l’accordo tra l’acquirente e il venditore, senza cioè l’adesione della banca. Nell’accollo esterno, invece, è previsto il consenso del creditore (la banca), e l’accollo assume la forma di un doppio contratto, il primo tra l'accollante e l'accollato e il secondo tra l'accollante ed il creditore.
LE SITUAZIONI IN CUI SI RICORRE ALL’ACCOLLO DEL MUTUO
Sono molteplici le situazione nelle quali si ricorre all’accollo del mutuo. Una circostanza ricorrente è quella in caso di separazione tra marito e moglie che hanno contratto un mutuo cointestato per l’acquisto della casa. In caso di accordo tra i due ex coniugi, la procedura di accollo consente ad uno dei due di assumere la proprietà dell’abitazione e l’obbligo di estinguere il mutuo.
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Un altro caso è quello in cui un costruttore abbia contratto un mutuo per i lavori di costruzione e trasferisce le restanti rate del mutuo all'acquirente della casa: stesso discorso anche nel caso di un venditore di un immobile su cui grava un mutuo non ancora rimborsato. Abbiamo l’accollo del mutuo anche in caso di successione ereditaria di un immobile su cui grava un mutuo ancora da estinguere: gli eredi del defunto hanno l’obbligo di accollarsi il debito altrimenti la banca ha il diritto di avviare una procedura esecutiva per l'acquisizione dell’immobile.
I VANTAGGI DELL’ACCOLLO DEL MUTUO
L'accollo del mutuo presenta dei vantaggi per tutte le parti in causa. L'accollato, cioè il creditore originario verso la banca, non è obbligato all'estinzione anticipata del mutuo né dovrà preoccuparsi della cancellazione dell'ipoteca. L’accollante, dal canto suo, non dovrà farsi carico delle spese di accensione (quali la perizia, le spese notarili, il costo d’iscrizione dell’ipoteca). La banca, invece, può scegliere. Ovvero, restare comunque creditrice, dal momento che nei suoi confronti cambia soltanto il soggetto debitore. Oppure rifiutare l'accollo del mutuo: a volte, infatti, gli istituti di credito spingono per l’accensione di nuovi mutui per sfruttare tassi di interesse o polizze assicurative più redditizie.
GLI ASPETTI CRITICI DA VALUTARE
Ma attenzione, ci sono anche aspetti critici da valutare. Chi decide di accollarsi un mutuo (accollante) deve fare attenzione innanzitutto che i pagamenti precedenti siano stati regolari per non assumersi l’obbligo di pagare anche costi eccessivi legati al ritardo. Inoltre è opportuno verificare che la banca non imponga condizioni peggiorative rispetto a quelle iniziali riservate ad esempio ai costruttori e che l’istituto di credito non richieda l’acquisto di prodotti che non sarebbero in realtà obbligatori: per esempio l’apertura di un conto corrente, l’acquisto di una polizza sulla casa o di un contratto di copertura del credito.
LA POSSIBILITÀ DI RINEGOZIARE IL MUTUO O DELLA SURROGA
Infine, se è vero che bisogna accettare le condizioni inizialmente pattuite dal primo mutuatario, è altrettanto vero che, dopo l’accollo, si può sempre cercare di modificare le condizioni del mutuo in due modi. O tramite una rinegoziazione con la banca originaria cambiando tasso, durata, spese, oppure tramite una surroga: in quest’ultimo caso si possono cercare sul mercato offerte di altre banche più convenienti e quindi trasferire il capitale del mutuo alla nuova banca senza spese.
