Real Estate
UBS: ecco come si sgonfia la bolla immobiliare
Secondo l’ultima edizione dell’UBS Global Real Estate Bubble Index, gli squilibri dei mercati immobiliari sono diminuiti sensibilmente. Solo Zurigo e Tokyo rimangono a rischio bolla. A Milano i prezzi sono scesi del 2%
di Fabrizio Arnhold 20 Settembre 2023 15:26
L’inflazione elevata e la stretta monetaria delle banche centrali ha ridotto il rischio bolla immobiliare. L’UBS Global Real Estate Bubble Index, ha preso in esame i prezzi immobiliari residenziali in 25 grandi città di tutto il mondo, compresa Milano. Quest’anno solo due città, Zurigo e Tokyo rimangono nella fascia a rischio bolla, un dato in calo rispetto alle nove città di un anno fa.
Toronto, Francoforte, Monaco di Baviera, Hong Kong, Vancouver, Amsterdam e Tel Aviv, che in precedenza rientravano tra le città in pieno rischio bolla, sono oggi tutte in territorio di sopravvalutazione. Sul comparto ha pesato, inevitabilmente, l’aumento dei tassi per i mutui che sono, in media, tre volte più cari rispetto al 2021. La crescita annua nominale dei prezzi nelle 25 città analizzate da UBS si è fermata dopo l’impennata del 10% di un anno fa.
“Parlando in termini corretti per l’inflazione, i prezzi sono più bassi del 5% rispetto alla metà del 2022”, commenta Claudio Saputelli, Head of Real Estate del Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management. “In media, le città prese in considerazione hanno perso i guadagni di prezzo realizzati durante la pandemia e ora i prezzi sono tornati ai livelli della metà del 2020”. A Francoforte e Toronto, i prezzi sono crollati del 15% negli ultimi quattro trimestri.
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Nei grandi centri persiste una quota di smart working che, però, non ha indebolito la domanda di vita in città in modo duraturo e la carenza di alloggi probabilmente aumenterà. “La domanda di abitazioni è in forte aumento e i prezzi potrebbero subire una nuova impennata non appena le condizioni finanziarie delle famiglie miglioreranno”, precisa Matthias Holzhey, autore principale dello studio presso UBS Global Wealth Management.
Milano ha fatto registrare un calo del 2% dei prezzi reali del mercato immobiliare ma “le solide prospettive per l’economia locale, l’espansione della linea metropolitana e i prossimi Giochi olimpici invernali del 2026 contribuiscono a dare supporto alle valutazioni”, aggiunge Matteo Ramenghi, Chief Investment Officer di UBS GWM in Italia. “Il mercato immobiliare italiano per molti anni è andato controcorrente perché lo spread elevato sul debito pubblico ha impedito di beneficiare dei tassi bassi - prosegue -. Per questo, il mercato immobiliare non ha vissuto l’apprezzamento registrato nel resto d’Europa tranne un negli ultimi 2-3 anni”.
Ampliando lo sguardo, i mercati immobiliari di Miami, Ginevra, Los Angeles, Londra, Stoccolma, Parigi e Sydney continuano a essere sopravvalutati. Per quanto riguarda, invece, New York, Boston, San Francisco e Madrid si è registrato un calo degli squilibri. New York è nel bel mezzo di una forte ripresa dopo la significativa debolezza del mercato durante la pandemia. Dopo diversi anni di erosione dei valori, i prezzi reali del mercato immobiliare della città sono aumentati del 3% tra la metà del 2022 e la metà del 2023. A San Francisco i prezzi, dalla metà del 2022, sono scesi del 10% e gli affitti del 3%, in termini corretti all’inflazione. Los Angeles, infine, paga anche una perdita di competitività economica che comporta un consegunete aumento dell’offerta di alloggi.
CALA IL RISCHIO BOLLA
Toronto, Francoforte, Monaco di Baviera, Hong Kong, Vancouver, Amsterdam e Tel Aviv, che in precedenza rientravano tra le città in pieno rischio bolla, sono oggi tutte in territorio di sopravvalutazione. Sul comparto ha pesato, inevitabilmente, l’aumento dei tassi per i mutui che sono, in media, tre volte più cari rispetto al 2021. La crescita annua nominale dei prezzi nelle 25 città analizzate da UBS si è fermata dopo l’impennata del 10% di un anno fa.
PREZZI PIÙ BASSI DEL 5%
“Parlando in termini corretti per l’inflazione, i prezzi sono più bassi del 5% rispetto alla metà del 2022”, commenta Claudio Saputelli, Head of Real Estate del Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management. “In media, le città prese in considerazione hanno perso i guadagni di prezzo realizzati durante la pandemia e ora i prezzi sono tornati ai livelli della metà del 2020”. A Francoforte e Toronto, i prezzi sono crollati del 15% negli ultimi quattro trimestri.
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Nei grandi centri persiste una quota di smart working che, però, non ha indebolito la domanda di vita in città in modo duraturo e la carenza di alloggi probabilmente aumenterà. “La domanda di abitazioni è in forte aumento e i prezzi potrebbero subire una nuova impennata non appena le condizioni finanziarie delle famiglie miglioreranno”, precisa Matthias Holzhey, autore principale dello studio presso UBS Global Wealth Management.
A MILANO PREZZI GiÙ DEL 2%
Milano ha fatto registrare un calo del 2% dei prezzi reali del mercato immobiliare ma “le solide prospettive per l’economia locale, l’espansione della linea metropolitana e i prossimi Giochi olimpici invernali del 2026 contribuiscono a dare supporto alle valutazioni”, aggiunge Matteo Ramenghi, Chief Investment Officer di UBS GWM in Italia. “Il mercato immobiliare italiano per molti anni è andato controcorrente perché lo spread elevato sul debito pubblico ha impedito di beneficiare dei tassi bassi - prosegue -. Per questo, il mercato immobiliare non ha vissuto l’apprezzamento registrato nel resto d’Europa tranne un negli ultimi 2-3 anni”.
MIAMI, GINEVRA E LOS ANGELES INVARIATI
Ampliando lo sguardo, i mercati immobiliari di Miami, Ginevra, Los Angeles, Londra, Stoccolma, Parigi e Sydney continuano a essere sopravvalutati. Per quanto riguarda, invece, New York, Boston, San Francisco e Madrid si è registrato un calo degli squilibri. New York è nel bel mezzo di una forte ripresa dopo la significativa debolezza del mercato durante la pandemia. Dopo diversi anni di erosione dei valori, i prezzi reali del mercato immobiliare della città sono aumentati del 3% tra la metà del 2022 e la metà del 2023. A San Francisco i prezzi, dalla metà del 2022, sono scesi del 10% e gli affitti del 3%, in termini corretti all’inflazione. Los Angeles, infine, paga anche una perdita di competitività economica che comporta un consegunete aumento dell’offerta di alloggi.
