Dove mettono i soldi i ricchi: caccia agli attici di Milano

Caccia agli attici di Milano.  E’ quanto emerge dal Wealth Report di Knight Frank, osservatorio privilegiato per gli investimenti alto di gamma. Secondo il report, appena stilato, gli Uhnwi (ultra high net worth individuals) acquistano Penthouse a Milano da utilizzare come prima casa, attratti da generosi incentivi fiscali come la flat tax, che consente ai residenti in Italia di pagare un’imposta forfettaria annua di 100.000 euro sul reddito estero. Il regime fiscale può essere esteso anche ai familiari, con un’ulteriore tassa annuale di 25.000 euro. Quando la flat tax è stata introdotta in Italia nel 2017, solo 98 persone hanno approfittato di questo regime fiscale; tuttavia, il numero è cresciuto costantemente, passando a 549 individui nel 2020 e a 1.339 nel 2021, secondo i dati ufficiali diffusi dall’autorevole quotidiano inglese The Guardian.

MILANO E LA RIQUALIFICAZIONE

Milano rappresenta il principale polo di ricchezza del Paese, collegato da due aeroporti e facilmente raggiungibile dalle Alpi, dal Lago di Como e dalla costa ligure. Con il successo della flat tax, però, è emersa una nuova sfida: la carenza di alloggi adeguati. La popolazione di Milano è aumentata del 10% nell'ultimo decennio, esercitando una pressione su entrambe le estremità della scala abitativa. I prezzi medi delle abitazioni sono passati dai 3.883 euro al metro quadro di cinque anni fa a un massimo di 5.345 euro a novembre 2023. La maggior parte degli immobili di pregio si trova in strutture esistenti, quindi, a differenza di molte altre località, il mercato immobiliare milanese non è trainato dalla presenza di nuove costruzioni. L’offerta deriva dalla riqualificazione di edifici esistenti, e quelli disponibili vengono acquistati da developer che spendono milioni per comprare appartamenti da mettere poi in affitto.

PROPRIETA’ TROFEO

Data la mancanza di stock immobiliare a Milano, gli acquirenti miliardari optano per appartamenti e per “proprietà trofeo” in cui vivere, a breve distanza dal centro città. Secondo i risultati dell’Attitude Survey, sondaggio condotto ogni anno da Knight Frank sui propri clienti, oltre che su advisor, consulenti bancari e family officer, il 4% degli intervistati ha indicato l’Italia come località preferenziale per l’acquisto di una casa.

 DAL LAGO DI COMO A ROMA

Secondo il Prime International Residential Index (PIRI 100) di Knight Frank, i prezzi degli immobili di lusso sono aumentati in alcune località italiane: +6,2% sul Lago di Como, +5,5% a Firenze, +4,5% a Roma, +3,5% a Milano, +2,5% a Venezia e +2% a Lucca.

L’OSSERVATORIO MONDIALE

Allargando il focus dall’Italia al mondo, il mercato del real estate per investimento offre una panoramica delle località più richieste, il paniere del Prime International Residential Index, Piri: 80 di queste 100 top destinazioni hanno registrato un incremento dei prezzi delle abitazioni prime, con una media annuale del 3,1 per cento.

MANILA, FILIPPINE, AL TOP DEL PIRI INDEX

Sembra incredibile, ma Manila guida la classifica del Piri Index. Si, proprio la capitale delle Filippine. Vista dall’Occidente, la classifica potrebbe sembrare un paradosso. Invece, per gli Expat che vivono e lavorano in Asia, e per gli asiatici stessi, a partire dai cinesi, da tempo le Filippine sono diventate un Paese in forte sviluppo, dove trasferirsi per lavoro o anche solo per godersi la pensione. Manila conferma questo sentiment: ha fatto registrare una crescita del 26%. Manila ha superato persino Dubai, da tempo considerata la mecca degli investimenti real estate.

ALGARVE E IBIZA IN ZONA CALDA

Dubai ha fatto registrare +16%, ma ha perso una posizione. La terza posizione è per le Bahamas (+15%),  mentre Città del Capo nel Sudafrica,  insieme all’Algarve (Portogallo) completano la top five, con un +12,3% per entrambe le località. La penisola iberica, va notato, si  si è dimostrata una zona calda,  tra le prime 20 posizioni spicca Ibiza, con +12%. La regione dell’Asia-Pacifico, con un +3,8%, supera le Americhe (+3,6%), perdono invece terreno l’Europa, il Medio Oriente e l’Africa (+2,6%). Per la scelta delle case, il mare è al primo posto, con un aumento dei prezzi del 4,7%, rispetto alle zone sciistiche (+3,3%) e ai centri urbani (+2,7%).

MERCATO RESILIENTE

Inflazione, tassi al rialzo, guerra in Ucraina e in Israele:  il real estate sembrava negativamente impattato dallo scenario internazionale. In realtà, non è stato così per tutto il mercato e il segmento lusso ha resistito. "All'inizio del 2023, gli esperti si aspettavano performance peggiori per gli immobili residenziali. I mercati azionari sembravano ancora in sofferenza, l'inflazione fuori controllo e il boom di richieste, in aumento dopo la pandemia, destinato a fallire, con mutui ai massimi livelli rispetto agli ultimi 15 anni. Tuttavia, tutto questo è come se non fosse mai accaduto: il mercato si è dimostrato resiliente alla crisi”, commenta Kate Everett-Allen, responsabile del dipartimento di ricerca di Knight Frank per il mercato immobiliare residenziale.

LONDRA E NEW YORK PIÙ ACCESSIBILI

Londra, New York, Dubai, Singapore, Hong Kong e Sydney: qui le vendite di lusso sono diminuite in media del 37% rispetto all'anno precedente. Alcuni mercati hanno subito una variazione dopo i forti cali dovuti ai rapidi aumenti dei tassi (Auckland, Seoul). Sydney e Singapore, scivolate in basso, hanno negli ultimi tempi recuperato terreno, ma solo a causa della carenza di offerta. Sul mercato real estate influiscono diverse variabili, in particolare al primo posto il regime di tassazione: i cambiamenti nelle politiche e nelle imposte governative, evidenziano gli analisti di Knight Frank, hanno influenzato negativamente città come Hong Kong e Los Angeles, da sempre il top del real estate. La discesa dei prezzi, però, favorisce nuovi investimenti. E’ quello che succede a New York e Londra: qui le quotazioni sono scese del 2% circa nel corso del 2023, un dato negativo per chi aveva già investito, ma che si è rivelato fonte di attrazione per i potenziali nuovi acquirenti.

LA RIPRESA DEI PATRIMONI

“La ripresa dei patrimoni nel 2023 ha comportato un incremento della domanda da parte di potenziali acquirenti facoltosi. Mentre il 24% degli Uhnwi si è rivelato attivo sul mercato, lo stock immobiliare è calato di quasi un terzo, aggiungendo pressione al rialzo dei prezzi", racconta Liam Bailey, capo del dipartimento di ricerca di Knight Frank.

SECONDE CASE, QUANTI METRI QUADRI PER UN MILIONE DI DOLLARI

Ogni anno Knight Frank fornisce inoltre una guida su quanti metri quadri è possibile acquistare con un milione di dollari. A Dubai, ad esempio, si possono comprare 91 metri quadrati, quattro volte tanto che ad Hong Kong. Nonostante la perdita di terreno, infatti, Dubai sta beneficiando comunque di un nuovo afflusso di denaro degli Hnwi, fenomeno che si registra anche a Miami. Di seguito l’analisi sulle città principali e sulle località per le seconde case. Monaco, in assoluto, risulta la città più cara, perché con un milione di dollari si possono comprare solo 16 metri quadri, addirittura più del doppio che a Shanghai e Sydney, il doppio che a Londra.