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DPAM spiega i sei vantaggi per investire nell’immobiliare europeo quotato
Il Fund Manager Olivier Hertoghe cita in particolare diversificazione, qualità e trasparenza, protezione dall’inflazione, correlazione e liquidità, dividendi generosi e gestione finanziaria efficiente
di Virgilio Chelli 2 Maggio 2024 07:55
Investire direttamente in immobili può essere complesso, mentre quelli quotati offrono in modo liquido l'esposizione a un'ampia gamma di proprietà in diverse regioni, con molti più vantaggi di quanti appaiono a prima vista. L’immobiliare quotato in Europa offre un mix di diversificazione, qualità, protezione dall'inflazione, liquidità e rendimenti interessanti, ma capitalizza anche l'efficienza di una gestione finanziaria professionale. Inoltre, le attuali condizioni di mercato rappresentano un'interessante opportunità per gli investitori in quanto i titoli sono oggi scambiati a sconti significativi, quasi il 25% rispetto ai valori patrimoniali netti. Infine, l’immobiliare quotato appare pronto al rialzo, con un punto di ingresso interessante per ampliare l’esposizione e beneficiare dei numerosi vantaggi.
E’ l’indicazione del Fund Manager di DPAM Olivier Hertoghe, che nella sua analisi parte dal fattore diversificazione, che per i titoli immobiliari europei apre le porte a una vasta gamma di sottosettori in diversi Paesi, attenuando i rischi associati ai cambiamenti economici e normativi locali, con il beneficio dei diversi cicli economici e motori di crescita in regioni e settori disparati, come la logistica, gli spazi per uffici e i data centre, ognuno influenzato da fattori unici. L'ampia diversificazione offerta dalle azioni immobiliari combina strategicamente aree in forte crescita con fonti di reddito stabili, consentendo di bilanciare i loro portafogli e ottenere rendimenti ottimali.
Quindi il livello di trasparenza e controllo normativo delle società immobiliari quotate, che devono attenersi a rigorosi standard di rendicontazione con aggiornamenti dettagliati e regolari, il che garantisce una qualità degli asset del settore quotato superiore al mercato più ampio. A questo si aggiunge la miglior protezione dall'inflazione, perché il reddito delle azioni immobiliari ha il potenziale per crescere in linea o addirittura superarla, con un rendimento reale positivo. Grazie alla natura strutturata dei contratti di affitto, alla regolarità dei pagamenti e alle clausole di indicizzazione predefinite, il rendimento è infatti generalmente costante e prevedibile.
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L’esperto di DPAM spiega poi i vantaggi offerti da una grande correlazione e dalla maggiore liquidità, che distingue gli investimenti immobiliari quotati le cui azioni si possono vendere o comprare con la stessa facilità con cui si negozia un qualsiasi titolo, senza le lunghe tempistiche e gli elevati costi di transazione associati alle compravendite fisiche. Inoltre, la performance degli investimenti immobiliari quotati ha mostrato storicamente una correlazione significativa con il più ampio mercato immobiliare diretto, riproducendo i profili di rischio e rendimento degli immobili fisici senza incorrere nell'illiquidità tipica del possesso di immobili reali.
A tutto questo si aggiunge la capacità di offrire interessanti rendimenti da dividendo, con cui le società quotate distribuiscono il 70-90% dei profitti, con rendimenti medi di circa il 5% ad aprile 2024. Un elevato payout particolarmente interessante per chi è alla ricerca di reddito costante, con l'ulteriore vantaggio dell'efficienza fiscale per i fondi ad accumulazione, dove i dividendi sono reinvestiti ed esenti da ritenuta. Al di là del reddito, offrono anche un potenziale di rivalutazione del capitale. Infine la gestione finanziaria efficiente e minori costi di indebitamento.
Hertoghe spiega che l'investimento in immobili quotati offre l'opportunità unica di confrontarsi con società che eccellono sia nella gestione degli attivi che in quella sofisticata delle passività, il che consente agli investitori di accedere a bilanci ben gestiti, caratterizzati da un portafoglio prestiti prudente con scadenze a lungo termine e da solide coperture contro le fluttuazioni dei tassi di interesse. In genere, sottolinea l’esperto di DPAM, queste società assicurano un costo medio del debito di circa il 2%, nettamente inferiore al costo marginale che può aggirarsi intorno al 4%.
DIVERSIFICAZIONE SETTORIALE E REGIONALE
E’ l’indicazione del Fund Manager di DPAM Olivier Hertoghe, che nella sua analisi parte dal fattore diversificazione, che per i titoli immobiliari europei apre le porte a una vasta gamma di sottosettori in diversi Paesi, attenuando i rischi associati ai cambiamenti economici e normativi locali, con il beneficio dei diversi cicli economici e motori di crescita in regioni e settori disparati, come la logistica, gli spazi per uffici e i data centre, ognuno influenzato da fattori unici. L'ampia diversificazione offerta dalle azioni immobiliari combina strategicamente aree in forte crescita con fonti di reddito stabili, consentendo di bilanciare i loro portafogli e ottenere rendimenti ottimali.
TRASPARENZA E PROTEZIONE DALL’INFLAZIONE
Quindi il livello di trasparenza e controllo normativo delle società immobiliari quotate, che devono attenersi a rigorosi standard di rendicontazione con aggiornamenti dettagliati e regolari, il che garantisce una qualità degli asset del settore quotato superiore al mercato più ampio. A questo si aggiunge la miglior protezione dall'inflazione, perché il reddito delle azioni immobiliari ha il potenziale per crescere in linea o addirittura superarla, con un rendimento reale positivo. Grazie alla natura strutturata dei contratti di affitto, alla regolarità dei pagamenti e alle clausole di indicizzazione predefinite, il rendimento è infatti generalmente costante e prevedibile.
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L’esperto di DPAM spiega poi i vantaggi offerti da una grande correlazione e dalla maggiore liquidità, che distingue gli investimenti immobiliari quotati le cui azioni si possono vendere o comprare con la stessa facilità con cui si negozia un qualsiasi titolo, senza le lunghe tempistiche e gli elevati costi di transazione associati alle compravendite fisiche. Inoltre, la performance degli investimenti immobiliari quotati ha mostrato storicamente una correlazione significativa con il più ampio mercato immobiliare diretto, riproducendo i profili di rischio e rendimento degli immobili fisici senza incorrere nell'illiquidità tipica del possesso di immobili reali.
L’IMPORTANZA DEL RITORNO DA DIVIDENDI
A tutto questo si aggiunge la capacità di offrire interessanti rendimenti da dividendo, con cui le società quotate distribuiscono il 70-90% dei profitti, con rendimenti medi di circa il 5% ad aprile 2024. Un elevato payout particolarmente interessante per chi è alla ricerca di reddito costante, con l'ulteriore vantaggio dell'efficienza fiscale per i fondi ad accumulazione, dove i dividendi sono reinvestiti ed esenti da ritenuta. Al di là del reddito, offrono anche un potenziale di rivalutazione del capitale. Infine la gestione finanziaria efficiente e minori costi di indebitamento.
SOCIETA’ CHE ECCELLONO NELLA GESTIONE DEGLI ATTIVI
Hertoghe spiega che l'investimento in immobili quotati offre l'opportunità unica di confrontarsi con società che eccellono sia nella gestione degli attivi che in quella sofisticata delle passività, il che consente agli investitori di accedere a bilanci ben gestiti, caratterizzati da un portafoglio prestiti prudente con scadenze a lungo termine e da solide coperture contro le fluttuazioni dei tassi di interesse. In genere, sottolinea l’esperto di DPAM, queste società assicurano un costo medio del debito di circa il 2%, nettamente inferiore al costo marginale che può aggirarsi intorno al 4%.
