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DPAM: l’immobiliare quotato europeo finalmente pronto al rimbalzo
Un’analisi di Olivier Hertoghe, Fund Manager Fundamental Equity, vede vicino un punto di svolta con indebolimento degli spread creditizi, stabilizzazione dei tassi swap e riapertura dell’obbligazionario
di Stefano Caratelli 23 Maggio 2024 12:21
Dopo una fase difficile segnata da spread di credito cresciuti rapidamente e costi di finanziamento elevati, il mercato immobiliare europeo quotato sembra stia raggiungendo un punto di svolta, grazie all’indebolimento degli spread creditizi, la stabilizzazione dei tassi swap e la riapertura dei mercati obbligazionari, il settore immobiliare quotato europeo potrebbe essere finalmente pronto al rimbalzo. DPAM pensa di si, per 9 buone ragioni elencate e spiegate da un’analisi a cura di Olivier Hertoghe, Fund Manager Fundamental Equity della stessa DPAM.
La prima è l’allentamento degli spread creditizi dopo l’impennata del 2022, più violenta proprio per le società immobiliari, per timori sul rischio di credito e l’inaridimento del mercato obbligazionario. Il divario per le società non finanziarie rimane comunque sopra le medie storiche, suggerendo che c'è spazio di riduzione ulteriore. Quindi tassi di swap più stabili. Anche quest'altra componente del costo del debito è rientrata dal picco del 2023 e si sta stabilizzando sull’attesa di tagli ai tassi, per cui il costo totale dei nuovi finanziamenti all’immobiliare quotato è sceso dal 6% del 2022 all'attuale 4% circa, abbassando significativamente la barriera di nuovi progetti e di quelli esistenti, aumentando l'attrattiva per gli investimenti.
La terza ragione è la riapertura del mercato obbligazionario, che ha registrato una svolta negli ultimi tempi, con una serie di emissioni di successo che dimostrano ritrovata fiducia. A seguire l’esperto di DPAM cita l’aumento controllato del costo medio del debito, soprattutto grazie a una gestione finanziaria strategica che prevede scadenze lunghe, tassi fissi e strategie di copertura complete, che contribuiscono a stabilizzare i piani di rimborso e a proteggere dalla volatilità dei tassi. Il costo marginale del debito è sceso da metà 2023 ed è rimasto stabile, aumentando a un ritmo più lento.
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La quinta ragione è la ripresa del differenziale di rendimento positivo, che significa che il modello di business che consiste nel prendere in prestito denaro per investire in immobili è di nuovo economicamente valido. Quindi l’esperto di DPAM cita forti metriche operative, che mostrano una costante solidità negli alti tassi di occupazione e nella crescita degli affitti. Il fatto che le società immobiliari siano state in grado di trasferire la pressione inflazionistica sugli affittimostra il loro potere di mercato.
La lista di fattori a supporto prosegue con il minore indebitamento, dopo che le società immobiliari, ed in particolare i management, hanno riconosciuto le preoccupazioni degli investitori iniziando a ridurre sensibilmente il ricorso a prestiti, il che dovrebbe contribuire a ridurre la volatilità, creando un ambiente di investimento più stabile. Poi ci sono valutazioni interessanti dei titoli immobiliari europei, scambiati a forte sconto rispetto al NAV. DPAM ritiene che prezzi scontati in modo pessimistico non siano più giustificati per l’immobiliare europeo, e si aspetta una riduzione dello sconto a una media più storica, che dovrebbe far salire le azioni.
Infine la lista delle buone ragioni a supporto del rimbalzo si chiude con le allocazioni in aumento Secondo l’analisi di DPAM, una volta che vi sarà maggior certezza su profondità e velocità dei tagli dei tassi delle banche centrali, le allocazioni al settore immobiliare dovrebbero aumentare sensibilmente. E data la valutazione storicamente bassa dei titoli immobiliari, una ripresa di interesse da parte di questi investitori dovrebbe contribuire a far salire i prezzi delle azioni.
ALLENTAMENTO DEGLI SPREAD E TASSI SWAP PIU’ STABILI
La prima è l’allentamento degli spread creditizi dopo l’impennata del 2022, più violenta proprio per le società immobiliari, per timori sul rischio di credito e l’inaridimento del mercato obbligazionario. Il divario per le società non finanziarie rimane comunque sopra le medie storiche, suggerendo che c'è spazio di riduzione ulteriore. Quindi tassi di swap più stabili. Anche quest'altra componente del costo del debito è rientrata dal picco del 2023 e si sta stabilizzando sull’attesa di tagli ai tassi, per cui il costo totale dei nuovi finanziamenti all’immobiliare quotato è sceso dal 6% del 2022 all'attuale 4% circa, abbassando significativamente la barriera di nuovi progetti e di quelli esistenti, aumentando l'attrattiva per gli investimenti.
RIPARTENZA DELLE EMISSIONI OBBLIGAZIONARIE
La terza ragione è la riapertura del mercato obbligazionario, che ha registrato una svolta negli ultimi tempi, con una serie di emissioni di successo che dimostrano ritrovata fiducia. A seguire l’esperto di DPAM cita l’aumento controllato del costo medio del debito, soprattutto grazie a una gestione finanziaria strategica che prevede scadenze lunghe, tassi fissi e strategie di copertura complete, che contribuiscono a stabilizzare i piani di rimborso e a proteggere dalla volatilità dei tassi. Il costo marginale del debito è sceso da metà 2023 ed è rimasto stabile, aumentando a un ritmo più lento.
RICEVI GRATIS LE NOTIZIE IN ANTEPRIMAMODELLO DI BUSINESS NUOVAMENTE VALIDO
La quinta ragione è la ripresa del differenziale di rendimento positivo, che significa che il modello di business che consiste nel prendere in prestito denaro per investire in immobili è di nuovo economicamente valido. Quindi l’esperto di DPAM cita forti metriche operative, che mostrano una costante solidità negli alti tassi di occupazione e nella crescita degli affitti. Il fatto che le società immobiliari siano state in grado di trasferire la pressione inflazionistica sugli affittimostra il loro potere di mercato.
MENO DEBITO E VALUTAZIONI INTERESSANTI
La lista di fattori a supporto prosegue con il minore indebitamento, dopo che le società immobiliari, ed in particolare i management, hanno riconosciuto le preoccupazioni degli investitori iniziando a ridurre sensibilmente il ricorso a prestiti, il che dovrebbe contribuire a ridurre la volatilità, creando un ambiente di investimento più stabile. Poi ci sono valutazioni interessanti dei titoli immobiliari europei, scambiati a forte sconto rispetto al NAV. DPAM ritiene che prezzi scontati in modo pessimistico non siano più giustificati per l’immobiliare europeo, e si aspetta una riduzione dello sconto a una media più storica, che dovrebbe far salire le azioni.
ALLOCAZIONI DI CAPITALE IN AUMENTO
Infine la lista delle buone ragioni a supporto del rimbalzo si chiude con le allocazioni in aumento Secondo l’analisi di DPAM, una volta che vi sarà maggior certezza su profondità e velocità dei tagli dei tassi delle banche centrali, le allocazioni al settore immobiliare dovrebbero aumentare sensibilmente. E data la valutazione storicamente bassa dei titoli immobiliari, una ripresa di interesse da parte di questi investitori dovrebbe contribuire a far salire i prezzi delle azioni.
