Mercato immobiliare
Il prezzo delle case in Usa si sgonfia, ma non è una nuova bolla
La Financière de l’Échiquier, in un commento del Fund Manager Enguerrand Artaz, sottolinea l’impatto del calo dei prezzi sui consumi e il benessere, segnalato anche dai risultati di colossi come Wallgreens
di Stefano Caratelli 4 Luglio 2024 09:29
L'accesso alla proprietà immobiliare di rado è stato così difficile per le famiglie statunitensi. Gli indici hanno raggiunto livelli peggiori dalla metà degli anni 2000, all’apice della bolla, ma le due situazioni non sono paragonabili. Allora la diffusione dei mutui subprime consentiva di accedere alla proprietà a molti che erano stati esclusi per un reddito insufficiente, ne era seguito un rapido aumento della domanda che a sua volta aveva spinto in forte aumento i prezzi, culminando nella bolla immobiliare, che finì per scoppiare nel 2007 quando si moltiplicarono le famiglie che non riuscivano a rimborsare i mutui, in un contesto di rallentamento economico e aumento della disoccupazione.
Nel suo ‘punto della settimana’, Enguerrand Artaz, Fund Manager di La Financière de l’Échiquier, sottolinea che oggi il principale ostacolo che frena l’accesso alla proprietà è il rapidissimo aumento dei tassi dei mutui, con quello di riferimento a 30 anni passato da poco più del 3,0% a metà 2021 a oltre il 7%, dopo aver brevemente superato l'8% l’autunno scorso. Anche i prezzi sono aumentati, senza formare una nuova bolla, a causa dei cambiamenti nello stile di vita e nelle abitudini lavorative degli americani dopo la pandemia, oltre che a una relativa carenza di case in vendita.
Su quest'ultimo punto, prosegue l’analisi di Artaz, il quadro sta cambiando. Sebbene aumenti, lo stock di case più vecchie rimane molto basso con un mercato completamente congelato. Gli acquirenti degli ultimi anni non vogliono perdere il vantaggio dei tassi molto bassi ottenuti nel 2020-21, vantaggio che sta mantenendo i prezzi artificialmente alti. Sta comunque aumentando lo stock di case nuove: a maggio era arrivato al livello più alto da gennaio 2008, ed è emblematico che il prezzo mediano, stabile da un anno, sia sceso sotto di quello delle case più vecchie per la prima volta da metà 2005, escluso il periodo del Covid.
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Secondo Artaz questo scenario, molto meno rischioso rispetto a quello degli anni 2000, ma non necessariamente sano, si dovrebbe sbloccare con l'inizio della riduzione dei tassi, ma servirà anche un significativo ribasso dei prezzi. E questo è oggi il principale rischio del mercato immobiliare per l'economia Usa. Negli ultimi anni, infatti, l’aumento dei prezzi è stato uno dei principali motori dell'"effetto ricchezza", la potente leva che ha incoraggiato la spesa dei consumatori e ha ampiamente sostenuto la crescita. Di conseguenza un calo dei prezzi, fondamentalmente logico e necessario per riequilibrare domanda e offerta, avrebbe certamente un impatto negativo sulla spesa delle famiglie e sull'economia.
Il tema non è banale visto che la crescita statunitense inizia a rallentare, con un Pil in rialzo di appena l'1,4% annualizzato nel 1° trimestre, e che i consumi evidenziano regolarmente segni di fragilità. Artaz cita i recenti dati deludenti sulle vendite al dettaglio e il modesto contributo dei consumi privati alla crescita, e anche le ultime trimestrali contrastanti di un gran numero di società di consumo, con Wallgreens, una delle maggiori catene di farmacie degli Usa, che ha pubblicato dati poco incoraggianti. Sono stati infatti comunicati risultati leggermente inferiori alle aspettative e soprattutto si sono ampiamente ridotte le prospettive per i prossimi trimestri, a causa di consumi più bassi del previsto.
"La storia non si ripete mai allo stesso modo e l’immobiliare non costituisce più il rischio sistemico precedente alla crisi del 2008. Ma - conclude l’esperto di La Financière de l’Échiquier - proprio questo settore potrebbe tornare a essere uno dei principali fattori determinanti per la traiettoria futura dell'economia statunitense".
DIFFICILE ACCESSO ALLA PROPRIETÀ
Nel suo ‘punto della settimana’, Enguerrand Artaz, Fund Manager di La Financière de l’Échiquier, sottolinea che oggi il principale ostacolo che frena l’accesso alla proprietà è il rapidissimo aumento dei tassi dei mutui, con quello di riferimento a 30 anni passato da poco più del 3,0% a metà 2021 a oltre il 7%, dopo aver brevemente superato l'8% l’autunno scorso. Anche i prezzi sono aumentati, senza formare una nuova bolla, a causa dei cambiamenti nello stile di vita e nelle abitudini lavorative degli americani dopo la pandemia, oltre che a una relativa carenza di case in vendita.
SCENDE IL PREZZO DELLE CASE NUOVE
Su quest'ultimo punto, prosegue l’analisi di Artaz, il quadro sta cambiando. Sebbene aumenti, lo stock di case più vecchie rimane molto basso con un mercato completamente congelato. Gli acquirenti degli ultimi anni non vogliono perdere il vantaggio dei tassi molto bassi ottenuti nel 2020-21, vantaggio che sta mantenendo i prezzi artificialmente alti. Sta comunque aumentando lo stock di case nuove: a maggio era arrivato al livello più alto da gennaio 2008, ed è emblematico che il prezzo mediano, stabile da un anno, sia sceso sotto di quello delle case più vecchie per la prima volta da metà 2005, escluso il periodo del Covid.
RICEVI GRATIS LE NOTIZIE IN ANTEPRIMAIMPATTO NEGATIVO DEL CALO DEI PREZZI
Secondo Artaz questo scenario, molto meno rischioso rispetto a quello degli anni 2000, ma non necessariamente sano, si dovrebbe sbloccare con l'inizio della riduzione dei tassi, ma servirà anche un significativo ribasso dei prezzi. E questo è oggi il principale rischio del mercato immobiliare per l'economia Usa. Negli ultimi anni, infatti, l’aumento dei prezzi è stato uno dei principali motori dell'"effetto ricchezza", la potente leva che ha incoraggiato la spesa dei consumatori e ha ampiamente sostenuto la crescita. Di conseguenza un calo dei prezzi, fondamentalmente logico e necessario per riequilibrare domanda e offerta, avrebbe certamente un impatto negativo sulla spesa delle famiglie e sull'economia.
IMPATTO SUI CONSUMI, IL CASO WALLGREENS
Il tema non è banale visto che la crescita statunitense inizia a rallentare, con un Pil in rialzo di appena l'1,4% annualizzato nel 1° trimestre, e che i consumi evidenziano regolarmente segni di fragilità. Artaz cita i recenti dati deludenti sulle vendite al dettaglio e il modesto contributo dei consumi privati alla crescita, e anche le ultime trimestrali contrastanti di un gran numero di società di consumo, con Wallgreens, una delle maggiori catene di farmacie degli Usa, che ha pubblicato dati poco incoraggianti. Sono stati infatti comunicati risultati leggermente inferiori alle aspettative e soprattutto si sono ampiamente ridotte le prospettive per i prossimi trimestri, a causa di consumi più bassi del previsto.
FATTORE CRUCIALE PER LA TRAIETTORIA ECONOMICA
"La storia non si ripete mai allo stesso modo e l’immobiliare non costituisce più il rischio sistemico precedente alla crisi del 2008. Ma - conclude l’esperto di La Financière de l’Échiquier - proprio questo settore potrebbe tornare a essere uno dei principali fattori determinanti per la traiettoria futura dell'economia statunitense".
