Real Estate
Pictet AM: come muoversi oltre gli investimenti immobiliari tradizionali
Attraverso le strategie value-add è possibile trasformare gli asset immobiliari in prodotti core/core plus stabilizzando i flussi di cassa da locazione e aggiungendo valore alla proprietà
di Leo Campagna 24 Luglio 2024 19:00
L'aumento dei tassi d'interesse e, soprattutto, alcuni trend secolari, quali tecnologia, cambiamento demografico e sostenibilità, stanno scompaginando le sorti del settore immobiliare. “È arrivato il momento di andare oltre gli investimenti immobiliari tradizionali” commenta Giambattista Chiarelli, Head of Institutional di Pictet Asset Management, secondo il quale, nel prossimo futuro, per ricavare ottimi risultati in termini di rapporto rischio/rendimento occorrerà acquistare immobili mal gestiti, con problemi di locali sfitti o ritardi e gap nella manutenzione, valorizzarli attraverso una ristrutturazione completa e con gestione fortemente attiva e rivenderli.
“Le strategie value-add consentono di capitalizzare questo trend, trasformando gli asset immobiliari in prodotti core/core plus stabilizzando i flussi di cassa da locazione e aggiungendo valore alla proprietà. Una strategia che, tuttavia, che richiede un’efficace e rapida risoluzione delle problematiche individuate e la necessità di aumentare il valore dell'immobile in tempi stretti altrimenti il vantaggio potenziale si può trasformare in una perdita” spiega Chiarelli.
Secondo il quale, alla luce del forte incremento dei prezzi al consumo e dell’inflazione persistente, acquistare immobili in zone centrali di città core, che assicurava flussi di reddito da locazione sempre crescenti, potrebbe ora comportare problemi viste le loro forti rivalutazioni di prezzo che ha ridotto ai minimi storici i tassi di rendimento (il rapporto tra il reddito operativo netto annuo dell'immobile e il suo valore di mercato). Non solo. Anche l'inasprimento delle normative ambientali potrebbe giocare a loro sfavore.
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“Le responsabilità ambientali saranno una delle priorità da affrontare per il settore immobiliare nel prossimo decennio. La direttiva europea “Case green” approvata di recente prevede che gli Stati membri riducano il consumo di energia degli edifici residenziali del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035 con l’obiettivo di rendere "carbon neutral" il settore immobiliare entro il 2050” specifica il manager di Pictet AM, ricordando come tutto questo rappresenta un problema particolarmente serio per gli investitori immobiliari core, che solitamente comprano e detengono gli immobili per lunghi periodi e limitano le ristrutturazioni a modifiche estetiche.
D’altro canto, si intravedono all’orizzonte anche nuove e interessanti opportunità di investimento: per raggiungere l'obiettivo "net zero": entro il 2050 l’Europa dovrà infatti effettuare ingenti ristrutturazioni su larga scala. “Il tema delle ristrutturazioni è un pilastro chiave delle nostre strategie di real estate value add e core plus, focalizzate in particolar modo sui miglioramenti in termini di sostenibilità, come l’installazione di pompe di calore (in grado sia di riscaldare che di raffrescare, l’uso di energia rinnovabile, l’utilizzo di sensori per ottimizzare il consumo di energia e acqua, l'isolamento aggiuntivo di pareti e finestre, l'utilizzo di materiali da costruzione sostenibili, l'installazione di pannelli fotovoltaici e l'impegno a ridurre i rifiuti” argomenta Chiarelli.
Un approccio che, in base a diverse ricerche condotte da MSCI, evidenzia come gli immobili ad uso ufficio con un rating di sostenibilità siano venduti a prezzi superiori di un terzo o di un quarto rispetto agli immobili privi di rating, con inoltre canoni di locazione più elevati, perché hanno costi di gestione più contenuti e risultano più rispettosi in termini di requisiti di sostenibilità.
“Più in generale, gli uffici devono essere più flessibili e con aree comuni più vaste per permettere l'incontro tra colleghi in ufficio. Oltre alle principali capitali dell'Europa occidentale anche altre città chiave (quali Birmingham, Manchester, Goteborg o Lione) potrebbero beneficiare di pratiche di lavoro più flessibili grazie alla maggiore convenienza in termini di spese di soggiorno, lavoro e viaggio. Inoltre, mentre l'incremento esponenziale degli acquisti online fa prevedere una crescita costante della domanda di immobili per la logistica, è possibile che la contrazione del commercio al dettaglio tradizionale imponga un cambio d'uso, in servizi residenziali o di altro tipo, di quelli che in passato erano punti vendita al dettaglio commerciali” conclude l’Head of Institutional di Pictet Asset Management.
LE STRATEGIE VALUE-ADD
“Le strategie value-add consentono di capitalizzare questo trend, trasformando gli asset immobiliari in prodotti core/core plus stabilizzando i flussi di cassa da locazione e aggiungendo valore alla proprietà. Una strategia che, tuttavia, che richiede un’efficace e rapida risoluzione delle problematiche individuate e la necessità di aumentare il valore dell'immobile in tempi stretti altrimenti il vantaggio potenziale si può trasformare in una perdita” spiega Chiarelli.
RISCHI PER GLI IMMOBILI IN ZONE CENTRALI DI CITTÀ CORE
Secondo il quale, alla luce del forte incremento dei prezzi al consumo e dell’inflazione persistente, acquistare immobili in zone centrali di città core, che assicurava flussi di reddito da locazione sempre crescenti, potrebbe ora comportare problemi viste le loro forti rivalutazioni di prezzo che ha ridotto ai minimi storici i tassi di rendimento (il rapporto tra il reddito operativo netto annuo dell'immobile e il suo valore di mercato). Non solo. Anche l'inasprimento delle normative ambientali potrebbe giocare a loro sfavore.
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“Le responsabilità ambientali saranno una delle priorità da affrontare per il settore immobiliare nel prossimo decennio. La direttiva europea “Case green” approvata di recente prevede che gli Stati membri riducano il consumo di energia degli edifici residenziali del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035 con l’obiettivo di rendere "carbon neutral" il settore immobiliare entro il 2050” specifica il manager di Pictet AM, ricordando come tutto questo rappresenta un problema particolarmente serio per gli investitori immobiliari core, che solitamente comprano e detengono gli immobili per lunghi periodi e limitano le ristrutturazioni a modifiche estetiche.
NUOVE E INTERESSANTI OPPORTUNITÀ DI INVESTIMENTO
D’altro canto, si intravedono all’orizzonte anche nuove e interessanti opportunità di investimento: per raggiungere l'obiettivo "net zero": entro il 2050 l’Europa dovrà infatti effettuare ingenti ristrutturazioni su larga scala. “Il tema delle ristrutturazioni è un pilastro chiave delle nostre strategie di real estate value add e core plus, focalizzate in particolar modo sui miglioramenti in termini di sostenibilità, come l’installazione di pompe di calore (in grado sia di riscaldare che di raffrescare, l’uso di energia rinnovabile, l’utilizzo di sensori per ottimizzare il consumo di energia e acqua, l'isolamento aggiuntivo di pareti e finestre, l'utilizzo di materiali da costruzione sostenibili, l'installazione di pannelli fotovoltaici e l'impegno a ridurre i rifiuti” argomenta Chiarelli.
COSA RIVELANO LE RICERCHE CONDOTTE DA MSCI
Un approccio che, in base a diverse ricerche condotte da MSCI, evidenzia come gli immobili ad uso ufficio con un rating di sostenibilità siano venduti a prezzi superiori di un terzo o di un quarto rispetto agli immobili privi di rating, con inoltre canoni di locazione più elevati, perché hanno costi di gestione più contenuti e risultano più rispettosi in termini di requisiti di sostenibilità.
UFFICI PIÙ FLESSIBILI, CITTÀ PIÙ SMART E IMPATTI DELL’E-COMMERCE
“Più in generale, gli uffici devono essere più flessibili e con aree comuni più vaste per permettere l'incontro tra colleghi in ufficio. Oltre alle principali capitali dell'Europa occidentale anche altre città chiave (quali Birmingham, Manchester, Goteborg o Lione) potrebbero beneficiare di pratiche di lavoro più flessibili grazie alla maggiore convenienza in termini di spese di soggiorno, lavoro e viaggio. Inoltre, mentre l'incremento esponenziale degli acquisti online fa prevedere una crescita costante della domanda di immobili per la logistica, è possibile che la contrazione del commercio al dettaglio tradizionale imponga un cambio d'uso, in servizi residenziali o di altro tipo, di quelli che in passato erano punti vendita al dettaglio commerciali” conclude l’Head of Institutional di Pictet Asset Management.
