Mercato immobiliare
Real Estate europeo: ecco dove Invesco vede opportunità nel nuovo ciclo del valore
La volatilità e la carenza di spazi, soprattutto nel segmento degli immobili di classe A, favoriscono in particolare coloro in grado di attuare strategie ad alta convinzione nelle attuali condizioni di mercato
di Leo Campagna 13 Dicembre 2024 12:26
Nonostante un significativo shock nel periodo tra le estati del 2022 e del 2024, i mercati dei capitali immobiliari europei nella loro maggior parte e settori evidenziano fondamentali dei locatari solidi, grazie a una domanda sempre robusta e a un'offerta limitata. “L'indicatore anticipatore composito dell’OCSE evidenzia una crescita della fiducia nel mercato che dovrebbe fornire ulteriore supporto alla domanda di spazi di qualità sostenendo quindi i livelli di affitto e l’aumento dei canoni. Inoltre, negli ultimi due anni l’aumento dei canoni di mercato in tutta Europa è stata inferiore all'inflazione headline, pur in presenza di alcuni segmenti e zone con forte sovraperformance dei canoni di locazione prime”, riferisce Mike Bessell, Managing Director, European Investment Strategist di Invesco.
A proposito di inflazione, l’impennata dei prezzi al consumo e della pandemia hanno determinato una carenza di immobili di alta qualità in zone chiave, mentre l’aumento dei costi di costruzione e di finanziamento e l’incertezza economica hanno frenato l'attività di sviluppo. Dinamiche che, secondo Bessell, delineano notevoli opportunità per generare robusti rendimenti degli investimenti per gli asset immobiliari moderni su mercati caratterizzati da una scarsa offerta, nonostante la crescita economica europea probabilmente inferiore a quella di Stati Uniti e Asia Pacifico.
“Il nostro scenario di base prevede rendimenti stabili dopo la recente correzione” riferisce il manager di Invesco che tuttavia non esclude un'ulteriore correzione dei prezzi nel caso in cui si riscontrasse uno squilibrio tra il profilo di chi detiene capitali e intende investire nel Real Estate e il tipo di asset introdotti sul mercato. “Il contesto di bassa crescita economica vedrà andamenti differenti nei diversi settori e per questo punteremo sui fattori strutturali favorevoli per favorire la generazione di reddito. Se la fiducia dei consumatori rimane debole, eviteremo i settori esposti alla spesa discrezionale del mercato di massa” spiega Bessell.
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Il manager ricorda come, storicamente, i rendimenti degli investimenti a termine risultino più elevati negli anni successivi alla correzione del mercato ma vede maggiori opportunità per coloro capaci di attuare le loro strategie di convincimento nelle attuali condizioni di mercato. “Cercheremo in particolare di capitalizzare la carenza tra la domanda di spazi sostenibili ed efficienti dal punto di vista energetico in crescita e l'offerta debole. Inoltre il rischio di incaglio favorirà le opportunità con valutazioni distressed nel medio termine, in particolare con i proprietari di asset che risentono anche dell'aumento dei costi del debito: vediamo occasioni di acquisto di asset destinati al riposizionamento” fa sapere Bessell.
Nel frattempo i fattori ambientali, sociali e di governance (ESG) si confermano cruciali nel mercato europeo del Real Estate. “Gli investimenti ESG e Resilienza (ESG+R) costituiscono un impegno fondamentale per Invesco Real Estate. Edifici più sostenibili si sono dimostrati in grado di spingere al rialzo i canoni di locazione, di ridurre i tassi si sfitto e di far scendere i prezzi rispetto ai tassi di capitalizzazione” sottolinea il manager di Invesco che poi aggiunge: “Nel verificare la sostenibilità nei nostri asset esistenti i requisiti di capex risultanti vengono valutati rispetto agli impatti futuri attesi sul valore, accettando che alcuni capex saranno difensivi (ossia, in grado di mantenere i valori) e altri saranno accrescitivi. Cerchiamo inoltre di accelerare i piani di cessione degli asset che potrebbero avere difficoltà a rispettare le normative vigenti”.
Bessell rivela inoltre di lavorare per acquisire asset da riposizionare secondo gli standard di classe A. Spesso gli attuali proprietari non possono investire per soddisfare i crescenti requisiti di efficienza, anche per le pressioni a livello di finanziamento e rifinanziamento. “Privilegiamo gli asset core nelle città gateway dove la domanda di investitori e locatari rimane più robusta nel corso dei cicli, sfruttando la nostra esperienza sul campo nei mercati chiave” conclude il Managing Director, European Investment Strategist di Invesco.
CARENZA DI IMMOBILI DI QUALITÀ IN ZONE CHIAVE
A proposito di inflazione, l’impennata dei prezzi al consumo e della pandemia hanno determinato una carenza di immobili di alta qualità in zone chiave, mentre l’aumento dei costi di costruzione e di finanziamento e l’incertezza economica hanno frenato l'attività di sviluppo. Dinamiche che, secondo Bessell, delineano notevoli opportunità per generare robusti rendimenti degli investimenti per gli asset immobiliari moderni su mercati caratterizzati da una scarsa offerta, nonostante la crescita economica europea probabilmente inferiore a quella di Stati Uniti e Asia Pacifico.
RENDIMENTI STABILI DOPO LA RECENTE CORREZIONE
“Il nostro scenario di base prevede rendimenti stabili dopo la recente correzione” riferisce il manager di Invesco che tuttavia non esclude un'ulteriore correzione dei prezzi nel caso in cui si riscontrasse uno squilibrio tra il profilo di chi detiene capitali e intende investire nel Real Estate e il tipo di asset introdotti sul mercato. “Il contesto di bassa crescita economica vedrà andamenti differenti nei diversi settori e per questo punteremo sui fattori strutturali favorevoli per favorire la generazione di reddito. Se la fiducia dei consumatori rimane debole, eviteremo i settori esposti alla spesa discrezionale del mercato di massa” spiega Bessell.
RICEVI GRATIS LE NOTIZIE IN ANTEPRIMAFAR LEVA SULLE PROPRIE STRATEGIE DI CONVINCIMENTO
Il manager ricorda come, storicamente, i rendimenti degli investimenti a termine risultino più elevati negli anni successivi alla correzione del mercato ma vede maggiori opportunità per coloro capaci di attuare le loro strategie di convincimento nelle attuali condizioni di mercato. “Cercheremo in particolare di capitalizzare la carenza tra la domanda di spazi sostenibili ed efficienti dal punto di vista energetico in crescita e l'offerta debole. Inoltre il rischio di incaglio favorirà le opportunità con valutazioni distressed nel medio termine, in particolare con i proprietari di asset che risentono anche dell'aumento dei costi del debito: vediamo occasioni di acquisto di asset destinati al riposizionamento” fa sapere Bessell.
GLI INVESTIMENTI ESG E RESILIENZA (ESG + R)
Nel frattempo i fattori ambientali, sociali e di governance (ESG) si confermano cruciali nel mercato europeo del Real Estate. “Gli investimenti ESG e Resilienza (ESG+R) costituiscono un impegno fondamentale per Invesco Real Estate. Edifici più sostenibili si sono dimostrati in grado di spingere al rialzo i canoni di locazione, di ridurre i tassi si sfitto e di far scendere i prezzi rispetto ai tassi di capitalizzazione” sottolinea il manager di Invesco che poi aggiunge: “Nel verificare la sostenibilità nei nostri asset esistenti i requisiti di capex risultanti vengono valutati rispetto agli impatti futuri attesi sul valore, accettando che alcuni capex saranno difensivi (ossia, in grado di mantenere i valori) e altri saranno accrescitivi. Cerchiamo inoltre di accelerare i piani di cessione degli asset che potrebbero avere difficoltà a rispettare le normative vigenti”.
GLI ASSET CORE NELLE CITTÀ GATEWAY
Bessell rivela inoltre di lavorare per acquisire asset da riposizionare secondo gli standard di classe A. Spesso gli attuali proprietari non possono investire per soddisfare i crescenti requisiti di efficienza, anche per le pressioni a livello di finanziamento e rifinanziamento. “Privilegiamo gli asset core nelle città gateway dove la domanda di investitori e locatari rimane più robusta nel corso dei cicli, sfruttando la nostra esperienza sul campo nei mercati chiave” conclude il Managing Director, European Investment Strategist di Invesco.
